共有房產分割使用協議未經登記不能對抗第三人

【特訊】終審法院院長辦公室消息：

A與原共有業權人E在2005年共同合資購入涉案獨立單位。2008年4月1日，A與E就該物業簽訂「分割使用權同意書」，將該共有單位分為兩個專屬區域（A區域使用權歸A，B區域使用權歸E），任一方對其使用權區域的範圍內，有絕對的使用權，對方不得干預，亦不需得到對方同意。2009年4月1日，A將其擁有專屬使用權的「A區」出租予B有限公司，租賃期為10年，並簽訂案件爭議的租賃合同。E則繼續行使其對「B區」的專屬權利。2011年12月30日，E將其擁有的涉案單位業權出售予C及D。

2012年10月22日，C (第一原告)及D(第二原告)向初級法院提起訴訟，請求撤銷第一被告A與第二被告B有限公司所簽訂的租賃合同，判處第二被告向彼等返還有關單位。初級法院於2013年7月18日作出判決，宣告撤銷有關租賃合同及判處第二被告B有限公司在30日內向兩名原告C及D返還有關獨立單位。二名被告不服有關判決，向中級法院提出上訴。

中級法院合議庭就上訴所涉及的有關法律問題作出了審理。

關於案件利益值方面：原告將案件利益值訂為700000.00澳門元。第一被告則認為根據《民事訴訟法典》第253條第1款之規定，本案之利益值為3910200.00澳門元，相等於有關單位1/2所有權之價值。中級法院認為：誠如原審法院所言，本案之核心問題並非有關單位的所有權，而是第一被告和第二被告所簽訂的租賃合同是否合法有效，而將有關單位返還只是撤銷有關租賃合同後的必然後果。申言之，即使原告們不提出有關請求，倘法院宣告撤銷有關租賃合同，第二被告亦有義務將單位返還給其所有人。在此前提下，應適用《民事訴訟法典》第252條之規定。基於此，原審法院不接納第一被告所提出之案件利益值的決定是正確的。

關於訴權已失效方面：第一被告指原告們的訴權已失效，茲因法律明確規定提出撤銷之訴的期限為一年，而原告們欲撤銷之行為發生於2009年4月2日，但原告們於2012年10月22日才提起本訴訟。中級法院指出：在本個案中，原告們聲請欲撤銷的租賃合同的期限為10年，自2009年4月1日至2019年3月31日。有關合同並未完全履行，仍在履行中，故根據《民法典》第280條第2款之規定，原告們的訴權並未失效。因此此部份的上訴理由並不成立。

關於原告們不具起訴正當性方面：第一被告認為原告們不具有提出撤銷之訴的正當性，茲因彼等在有關租賃合同簽訂時並非共有人，故只有原共有人E有該正當性。中級法院並不認同上述觀點，理由在於當原告們向原共有人E購買了其共有份額後，繼承了該名共有人對有關單位原有的一切的權利，當中包括針對有關違法行為提出撤銷之訴的權利。在原告們取得有關共有人身份時，彼等認為存在可撤銷瑕疵的法律行為仍未完全履行，故彼等具有正當性向法院聲請將有關行為撤銷是無容置疑的。

關於租賃合同的效力。第一被告認為有關租賃合同是合法有效的，茲因和原共有人早有書面協議，其對有關單位的A區域享有絶對使用權，可自由享用有關區域，當中包括可自由將有關區域租予他人，並收取相關租金。中級法院指出：在本個案中，有關共有物為須登記之財產，而卷宗內並沒有資料顯示上述之使用協議已載於有關登記內。基於此，不論有關協議是否包括同意第一被告出租A區域並自行收取有關租金，該協議並不能對抗原告們，茲因彼等並沒有參與有關協議的制定，故屬第三人。

關於租賃合同的標的。有關判決中，原審法院認定有關租賃合同的標的為整個單位。第一被告在答辯中明確指出只租了有關單位的A區域部份，而非整個單位。中級法院認為原審法院在這方面的事實認定存有錯誤，應予以改正。但此並不足以改變其撤銷有關租賃合同之決定。

關於中止訴訟程序方面：第二被告認為應中止本案之訴訟程序，等待分割共有物卷宗之最後決定，茲因有關決定將終結有關單位為共有物之法律狀態，從而影響本案之決定，例如當事人正當性方面。中級法院認為：本案的訴訟標的為有關租賃合同是否合法有效。雖然涉及同一不動產，但有關分割並不妨礙本案就有關問題的審理。事實上，不論兩案的決定方向是什麼，均不影響另一案的決定。基於此，有關上訴理由並不成立。

關於起訴狀不當及訴訟形式錯誤方面：第二被告認為原告們的訴訟請求和訴因間是相互矛盾和不相容的。此外，亦認為本案的訴訟程序應為勒遷之訴，而非一般宣告之訴的程序。中級法院認為：勒遷之訴的目的為終止有關不動產之租賃，故前提是存有合法有效的租賃合同。在本個案中，原告們並不承認有關租賃合同是合法有效的，故要求將之撤銷。基於此，並不存在訴因和訴求間相互矛盾或相互不相容的情況，亦不存在訴訟形式之錯誤。

綜上所述，中級法院合議庭裁判如下：一、廢止原審法院關於認定第一被告將整個廠房出租之事實；更改為只出租了A區域部份。二、判處第一被告及第二被告的上訴不成立，維持原審法院撤銷有關租賃合同之判決及其他決定。