酒店變超級豪宅　套現戲法大解構

日前華爾街日報的一段有關澳門金沙的報導，在澳門似乎沒有受到廣泛關注，但實際上還是存在暗湧。因為有關報導涉及澳門的人與事，問題相當嚴重。所以，高天賜議員日前在立法會發言批評政府就此事拒作評論和作任何澄清，實不足以維護澳門在國際舞台上之名聲及形象。

華爾街日報有關報導出來後，美聯社記者電話便到，請我提供一點背景資料。那是因為當日踢爆酒店當超級豪宅出售的正是筆者。可見，這篇報導確實引起國際關注。所以，面對此一國際「醜聞」，特區政府實行鴕鳥政策不作回應，確非適宜。筆者在此無法評論誰是誰非，只是想為公眾提供一點背景資料。

酒店地廉價獲得　變豪宅用地套取暴利

二零零八年，有市民報料，提供了一份由Venetian Cotai Limited 發出的售樓告示，四季酒店的高層將有大批私人超級豪宅單位（ Four Seasons Private Apartment ）出售，預計二零零九年第三季度就可完成。對於一個外國公司，他們拿得一幅地，既發展賭場酒店，又同時發展豪宅項目，也許可被視為正常。只是，在澳門卻不行，因為他們所取得的土地並不是透過公平的競投，並按市場價值付費取得的。

二零零七年四月十日，特區政府以租賃制度及免除公開競投方式批給威尼斯人一幅位於路氹填海區，面積405658（肆拾萬零伍仟陸佰伍拾捌）平方米土地，僅收取澳門幣25.92億溢價金。參考特區零四年及零八年兩次公開競投土地，前者為每平方米67000元，後者每平方米更高達300000元，而批給威尼斯人這幅土地，其每平方米僅為6391元。特區政府以如此超低價格批出土地是「鑒於該項目具策略性，其特殊的性質既能積極地引領旅遊業進入新的階段——會展商務旅遊，……，藉此推動澳門特別行政區政府計劃中的轉變，以發展博彩及娛樂事業。」（見第27/2007號運輸工務司司長批示附件）同時，特區政府過去也曾多次表明須為博彩業經營人提供土地，以促使其能落實投資計劃，因而須以免公開競投方式批予土地。可見，特區政府是基於此為一對澳門博彩業、旅遊業、會展業均極為重要的項目，因而以遠低於市場價值的價格將此巨幅土地批予威尼斯人的。可是，發展商以建設酒店旅遊設施為由而以低廉價格獲得此一土地於前，卻又將部份項目改作豪宅出售於後，既是違反合約和批地的標的，也是「低地價、高樓價」以謀暴利之典型。為此，筆者在當年九月十七日、十月十九日及十月二十四日連發三彈向行政當局提出質詢，提出一連串的問題，質疑酒店變豪宅是否獲當局所容許。

公寓式酒店變酒店式公寓的戲法

及後，特區政府在回覆本人質詢時稱，批予威尼斯人之土地中，其中第II地段應承批人要求，「按用途將酒店、公寓式酒店、停車場及商業分割作獨立四個單位分層登記.上述公寓式酒店受現行《酒店業及同類行業之規章》所約束，公寓式酒店屬於酒店項目，而非住宅項目；整幢公寓式酒店僅屬於單一的獨立單位，其房間或套房不可進行轉讓，亦不可作獨立業權登記。」按此回應，有關酒店變豪宅事件應寫下休止符，而「公寓式酒店」也絕不可變成「酒店式公寓」。

但值得注意的是，威尼斯人（澳門）有限公司在本人首個質詢發出後的當天，即晚發表聲明，認其按合約可建住宅式酒店，但單位將不作直接銷售及購買，而是由擁有股份之企業法人所擁有，惟有關股份可被投資者購買。此回應實際上認定這些「公寓式酒店」可變成獨立單位按股份擁有人身份來分配，即以間接業權方式轉賣。威尼斯人其實仍堅持公寓式酒店可作豪宅出售，只是不能直接業權而採用間接業權而已。這是一種怎樣的運作方式呢？

鑽法律漏洞　以股份式配售豪宅

眾所週知，一個建築物內有若干個單位要分拆出售，前提必須作分層業權登記才能將各個單位獨立出售和轉名。而上述「公寓式酒店」已被明確不可作分層業權登記，則按理必定不能分拆出售。只是，承批人則另闢蹊徑，將一整幢物業分成若干個獨立單位，然後將整幢物業分成若干個股份，每獲多少股便可配給一個單位。舉例如整幢物業有一百個單位，而將整幢物業分為一萬股，有人每購一百股，就可獲配給一個單位。這就是所謂間接業權的玄機。

在法律上這是否行得通我姑且不論，這種間接業權對購樓者卻是全無保障。因為購樓者雖然擁有若干股份便可獲配一個單位使用，但實際業權仍是大業主。如零八年所發生的國際金融風暴，有關公司幾乎「冚旗」。若不幸相關公司真的倒閉，這些已透過股份方式出售的豪宅在名義上仍是金沙名下的物業，須被列作清盤的對象，而持有股份獲配給物業的小業主只是其中一個不知排到第幾級的債權人，這個「豪宅」的投資肯定血本無歸。

可幸的是，可能傳說中的「中間人」及「北京高層」根本不存在，又或者即使存在也沒有拿到那三億美元，因而沒有人「發功」，所以相關豪宅計劃至今無法實施。只是，若不獲澳門政府批准下，承批人強行以股權形式出售豪宅，而又有小業主願「落搭」，特區政府又如何面對？到底批地合約是否容許酒店以股份形式間接銷售住宅式酒店單位、有關合約是否存在灰色地帶等問題，均須認真正視，絕不容蒙混過關。

今時對手不同往日　法規合約必須嚴謹

筆者亦多次提醒特區政府，今時不同往日。以前政府面對的都是本地商人，最多是香港來的商人，法律或合約即使甩甩漏漏，這些商人亦會給政府面子四四六六拆掂。但如今我們面對的是國際級的「大鱷」。他們每進駐一個地方，必然是帶來大隊法律專家仔細研究當地的法律、法規，只要法律或合約條文稍為粗糙，稍存漏洞，就隨時與你「依法辦事」，對簿公堂。而澳門政府目前的法律班子，面對這些「國際大鱷」的法律專家，實如小鬼見鍾馗。所以，如何充實法律班子，認真立法及訂定批給合約，在源頭上堵塞漏洞，避免在法律、法規或合約條文上存在漏洞或灰色地帶讓承批人有法律空子可鑽，亡羊補牢，實當務之急。

可惜，筆者發話多年，特區政府的法律班子，在不懂法律的行政法務司的領導下，仍無起色。不必過「國際大鱷」的法律專家一關，只是政府大部份的法律提案來到立法會，便被立法會的法律顧問輕易指出種種問題，其漏洞之多，其法律邏輯之混亂，簡直叫人慘不忍睹。澳門的小孩子做大人事，到底還要持續到何時？

                                                      立法議員　區錦新