當前報章為 第12849號

2021年09月03日

星期五

經屋「社屋化」

誰人笑哈哈?

2021-09-03

2013年,還在舊經屋法時代下,政府推出1,900個經屋單位,實用呎價不到2,000元。

新城A區公屋效果圖(工務局圖片)

立法議員吳國昌認為,新經屋法廢了經屋的資產增值功能,同時壓縮社會需求。

房屋局早前表示,預料新城A區經屋單位實用呎價為5,000元。

新城A區經屋示範單位

據財政局資料顯示,今年上半年的平均樓價為101087元/平方米(約9400元/平方呎)。一般市民對私樓只能「望樓興歎」,只能寄望經屋上樓有期。而新一期 5254個經屋單位接受申請,申請期至11月12日截止。房屋局早前表示,預料經屋實用呎價約 5000元,按新「經屋法」規定,經屋呎價是按土地溢價金、建築和行政成本考慮,其中土地溢價金是參考鄰近地區。5000元只是初步預算,要待公開招標後才有確實呎價。坊間不少意見認為今次經屋的售價較貴。

經屋呎價升幅逾倍

上一次經屋開隊是2019年的新城A區3011個單位,至於呎價為多少?當局早前表示,仍未知建築成本,且未有預算興建費用資料。而再上一次經屋開隊是2013年的1900個單位,翻查房屋局資料,當時實用呎價不到2000元。因為仍沿用舊「經屋法」,房屋局是主要根據經屋家團的購買力,樓宇的座落地點、建成年份,單位在樓宇總體結構內的朝向及位置、面積及類型等相關計價因素而訂定經屋各單位售價。

新《經屋法》於去年8月18日生效,當時政府高舉「經屋永遠姓經」的口號,通過修法,提高申請經屋的年齡門檻,規定經屋不具投資屬性,購買經屋後只可售回予房屋局,出售價為當年的購入價,且須扣減還原工程等費用。而且有最少居住日數的限制,每年在其經屋單位居住不足183日輕則罰錢,重則收樓。社會不少意見批評有關修法是將經屋「社屋化」,這會限制了經屋持有人日後透過出售經屋而提升生活質素的機會,導致社會階層固化,而且經屋不能流入私人市場,亦令其屋失去調節樓市的作用,令居民更加上樓無望。

連地產商也覺得「不正常」

在新《經屋法》的新時代底下,甚至連地產商都直呼「不正常」!澳門房地產聯合商會理事長關偉霖早前接受傳媒訪問時表示,自房屋局公佈預料經屋實用呎價約 5000元,樓市活躍程度升高。以細單位和二手市場方向發展,不少貨尾均改為細單位,務求符合 800萬元以內的出售條件。

他解釋,「經屋永遠姓經」,加上 5000元呎價,市民購買經屋等同貶值,「經屋十年後都係賣5000元/平方呎,但錢會貶值,買咗(經屋)就(等於)每日貶緊值。」私樓可自由買賣,更可隨社會發展保值甚至升值。故經屋更適合用以解決燃眉之急的住房需求。他相信居民對申請經屋有保留。現時「細價樓」是市場主要發展方向,但長遠發展「不正常」。

購買經屋即做「負資產」就很公平?

政府不希望公共房屋影響私樓價格,其實已不是什麼秘密。行政長官賀一誠去年在施政答問大會上回應議員提問時就表示,興建公屋數量不可無限量,需要考慮總體規劃、以及經屋需求、人口增長等因素。亦要顧及推出經屋後,會令私人樓宇價格下跌多少。他指,本澳有約七成人擁有私樓,供樓亦相當辛苦,政府不希望令置業者成為「負資產」,否則對他們不公平。

然而,社會有意見指出,市民購買經屋亦用真金白銀購買是私人財產,按現時「經屋法」的嚴苛規定,經屋連保值功能都失去後,經屋持有人難道就不是「負資產」嗎?這樣的規定,對他們又很公平嗎?另外,亦有意見指出,經屋不能租出,再加上轉售限制嚴格,居民日後可能一生只能守住一間經屋,單位的住戶不會流動,這將會導致「老人村」的出現,社區缺乏活力,業主很可能會住在自己的單位直到離世、有繼承人接手該單位為止。

逐步收緊經屋政策直至被廢武功

事實上,自澳門回歸以來,政府的經屋政策就已經逐步收緊,直到現時近乎被廢武功。從2000年開始,特區政府就立即停止興建所有新的公共房屋項目,導致公共房屋完全停滯。

後來出現「歐文龍貪污事件」,和「五一開槍事件」之後,特區政府威信受到重大打擊,加上房屋問題等使得民怨沸騰,於是,政府在2007年將原本想推出的「三四五六」計劃(即三年內建成四千個單位,五年內建成六千個社屋單位。),改為推出「萬九公屋」計劃,即2012年底,建成萬九個公屋單位。

2009年,崔世安上台後,將澳門房屋政策的主調變成「社屋為主,經屋為輔」,政府從興建經屋的責任中脫身。2011年修改「經屋法」,設置經屋16年的禁售期。

到2020年政府再次修改「經屋法」,今次高舉「經屋永遠姓經」的口號,修改規定購買經屋後只可售回予房屋局,出售價為當年的購入價,且須扣減還原工程等費用,進一步將經屋「社屋化」。

吳國昌︰新經屋法有壓縮需求效果

立法議員吳國昌認為,新「經屋法」出台後,即使不計售價,從制度上已經好明顯是廢掉了經屋的資產增值功能,「澳門居民向上流動的功能已經消失咗」。「佢(政府)話唔想拉低樓價已經算保守,咁係咪採取措施想刺激高啲樓價呢?咁又未必,可能呢啲係意外效果。」而且是次修法好明顯是有壓縮經屋需求的效果,而且居民在本地上樓無望,客觀上亦會迫使澳門居民離開澳門北上置業,有加快融入大灣區的效果。

吳國昌說,從官僚的角度而言,特區政府近十多、二十年都受到房屋政策的壓力,壓縮經屋需求,同時亦是減少官員壓力。「現時特區有大量土地,土地資源和財政資源都十分充足,解決房屋問題絕對不成問題。但政府有地都唔想大量建公屋,這涉及小圈子及官商勾結的顧慮,就係唔想拉低樓價。」

夾屋未見利 經屋已現弊

現時經屋失去了資產增值功能,吳國昌表示,現時市民只能將期望放在夾心階層房屋(簡稱︰夾屋)和私樓。然而,現屆政府一直未就夾屋公開諮詢總結報告制定具體方案。房屋局早前回覆議員質詢時表示,當局正在夾屋方案公開諮詢總結報告基礎上,就社會重點關注的議題深入研究,並會充分考慮公共資源的合理運用和平衡各方意見,以及根據澳門社會實際情況作綜合評估考量,分析夾屋計劃未來工作。待確定政策方向後,將啟動法案草擬和規劃等相關工作,當有較具體的工作目標時將適時對外公佈。

吳國昌質疑現屆政府能否在任期內推出夾屋項目,「長者公寓都有試行目標,夾屋點解唔可以有試行目標?至於仲有無資產增值功能,咁就要睇定價啦。總之現屆政府揸住研究當中,可以話佢係故意拖延,令到夾屋唔會起到即時實效作用,真正即時起實效作用的是經濟房屋壓低需求量,官員減少壓力,鬧佢就話政府有規劃。」

社會有民怨 政府會分化

至於現時購買了經屋的居民,日後遇到家庭發現,需要套現經屋,卻發現原來要大幅貶值,會否爆發民怨?吳國昌認為,社會有民怨,政府會分化。「你覺得唔公平,再抱怨示威,政府就指責呢班人攞咗經屋重要抱怨,睇下啲攞唔到經屋嘅人幾慘!無買經屋嘅人重會唔會好支持佢哋企出嚟(抗爭)呢?咁咪成功分化囉。只要建制裡面全部都係所謂的『真正的愛國者』,呢個壓力,佢哋完全可以控制。」