都更要來了

環境衛生、治安、流鶯、水貨問題多重夾擊

祐漢居民望都更帶來明天

都更何時來臨？！是不少祐漢居民的期盼。都更由過去舊區重建到目前，跨越了4、5屆政府任期；有區內居民由小學生等到已經升讀大學，仍未等到重建的到來。而且區內的問題日漸積累，繼以前積累下來的樓宇老化、殘破、漏水、環境衛生、治安及流鶯問題，觸目驚心的新美安第一期紅碼區時垃圾山一幕，只是當中問題的冰山一角；有反映，近期又有水貨店及水客進駐該區，居民面對多重夾擊。馬黑祐居民聯誼會理事長鄭綺霞表示，自政府推出「暫住房」示範單位後，有祐漢群樓居民前往參觀後向坊會表示，有助提升居民對重建（都更）的意願，也希望政府可以加快推出都更的時間表、規劃和做好立法工作，讓居民清晰看到都更的進程，提升對都更的信心及有助提升參與和支持度。

都更真的要來了嗎！？

祐漢7棟樓群由46棟樓宇組成，超過2700百個單位；都更公司已將順利樓北側地塊，即原“舊區重整諮詢委員會祐漢臨時辦事處”具條件作為祐漢7棟樓群內都市更新工作第一期項目。2021年8月下旬，行政長官賀一誠回覆議員何潤生、邱庭彪關於都更的提問中提到，將以片區式規劃及設計祐漢7棟樓群，以及加快重建進程。還透露，都更公司會因應業權收集情況優先興建業權收集完整的樓群，以及建議採取逐個街廓解決方式。賀一誠於 2021年11月中與議員進行來年施政辯論中提到，今年( 2021年)內會將《都更法》送交立法，令立法工作不脫期，但是，討論多久，則是立法會的「問題」。

區內居民對都更，多年來在期望和等待中無限輪迴，原因是舊區重建及都更都如都市傳說，居民今次會否又是失望而回？區內多年來隨著樓齡增加、人口密度高、人口流動大等，祐漢區內的環境不斷受到新、舊的挑戰。

期望都更早日落實

在2021年5月初公布的「祐7棟樓群」調研報告中顯示，約3成業主生活於樓群內，約4成半為租戶，其餘為空置單位或無人應門等。按調查結果推算，上述樓群內約有12014名居民，實際作居住用途單位有2316個，扣除7.3%的澳門平均空置率，有人居住單位為2147個，每個單位內平均有5.3名居民；樓群約3成單位為外僱宿舍，當中大部份單位的居住人口為7人以上，遠高於澳門戶均約3名居民的平均水平。

調研報告中，反映「外牆剝落」、「四處有垃圾」、「過多閒雜人出入」及「過多外僱」等情況各超過7成。鄭綺霞表示，區內居民面臨著不同的問題，有樓宇滲漏、大廈公共地方衛生、流鶯、治安等問題，近期，由於政府大力打擊關口一帶水貨店，有水貨店進駐祐漢內街，水貨店及水客對居民的出入、生活造成一定滋擾。

她另指由於舊樓問題非單純影響住戶居住安全，更甚連帶破壞治安環境，因大廈無業主會也無管理公司，部分公共樓梯無照明系統，不少長者住戶上落都曾經試過跌倒受傷；而且附近流鶯眾多，居民反映經常都會發生「拍錯門 」， 「搞到啲老人家成晚都無覺好瞓! 」 膽戰心驚 。還有，7棟群樓中有不少是租戶，人口流動性大，對於社區工作不關心，有頂層住戶長期受天台漏水困擾，也有公共梯間石屎剝落、鋼筋外露等樓宇殘破問題，由於其他業主和有不少將單位出租業主對重建的關注度不夠，無法達成樓宇維修共識和通過維修方案、令住戶的居住環境日漸惡化。

業主意見分歧

對於重建支持度，在受訪的647名自住業主中， 91.03%支持重建，其餘為不支持、無意見、表示不知道或不作答8.97%。同時，84名自用商戶業主或代表中，有78.5%支持重建，總體傾向於不支持或沒有明確表達意見的，21.5%，調研報告認為部份商戶業主持觀望態度。支持度高但為何多年來無法推動重建？與業主的意願仍然存在莫大分歧有關，該調查報告中，僅65.8%受訪自住業主較接受實物補償，包括「可預先參觀的現樓、且非更換公共房屋」；32.3%提出「重建後回遷」等；對「現金收購」興趣不大，只有2.6%受訪者提出。受訪自用商戶業主的回遷意欲較自住業主顯著，最傾向「舖換舖」（54.8%）或「重建後舖換舖」（40.5%）。

促落實都市更新整體改善居民的生活及治安環境

居民向坊會反映，面對日益惡化的居住環境和社區問題，居民將寄望放在都更之上；不過，業主對於重建的補償方式，未有普遍共識，亦有不少年紀較大的業主由於經濟因素，沒法支付重建費用，對都雖然支持但有心無力。她建議政府應該從不同的思維處理舊區方方面面問題，落實都市更新，整體改善居民的生活及治安環境。

除了業主的意見分歧，業權問題是其中個多年來障礙都更的核心問題。賀一誠指出，《都市更新法律制度》法案將於2021年內完成草擬並提交立法會審議，經參考其他國家地區經驗後，將會以舊樓重建為主，針對解決本澳樓宇重建的困難，尤其提到重建業權百分比問題，有望為都更的「辣手」問題找到出路。行政會已於2021年12月3日，完成《都市更新法律制度》法律草案的討論，提到：樓齡滿30年但未滿40年的舊樓，一旦有85%業權人同意拆卸重建，可申請仲裁強制不同意的業權人參與重建；樓齡滿40年、則為80%、若樓宇屬殘破或危害公共衛生及人身安全被主管實體命令拆卸，則只需60%業權人同意。

鄭綺霞認同，由於過去「卡」在業權比例上，令舊區重建或都更的立法和工作停滯不前，有區內居民由讀小學等到升大學，仍未等到重建的到來。她認同，參照外國、鄰近地區的情況，結合本澳和祐漢情況，適當調整業權百分比。在坊會過去進行的入戶調查中，有不少住戶已失聯，無法聯繫上，相關的持份者權業，她建議可以由政府暫為管理，讓都更在公共利益為大前提中推進。

自政府推出「暫住房」示範單位後，有祐漢群樓居民前往參觀後向坊會表示，有助提升居民對重建（都更）的意願和信心，也希望政府可以加快推出都更的時間表、規劃和做好立法工作，讓居民清晰看到都更的進程，提升對都更的信心及有助提升參與和支持度。鄭綺霞指坊會未有收到都更公司對祐漢都更的規劃消息及規劃構思，只是透過報章的新聞獲得有資訊，她也期望，政府有序推出和公布都更的規劃、時間表、流程、立法進度等，讓居民增加對都更的信心及支持度，讓項目減低阻力。