疫後經濟未如預期

今年樓市仍慘淡

房地產是一個地區經濟指標之一，本澳這個微型經濟體而言，房地產所起的經濟指標作用更為明顯。在疫情期間，基於本地經濟及生產總值下降，房地產活躍程度及樓價都有下滑。統計暨普查局資料顯示，2023年全年完成繳納印花稅程序的樓宇單位及停車位買賣共4416個，按年減少2.8%，成交金額下跌5.9%至232.3億元（澳門元，下同）。住宅單位買賣有2879個，按年增加70個，總值183.0億元，上升1.8%；現貨住宅（2722個）及住宅樓花（157個）成交金額分別為174.2億元及8.8億元。與2019年比較，住宅單位買賣數量及成交總值分別減少65.2%及64.2%。今年（2024年）首月，據房地產業人士估計，成交只有200多宗，不足300宗。本澳去年及今年經濟復甦步伐看似不俗，不過，房地產業人士對今年的樓市仍然看淡，取消第二套住宅特別印花稅的減辣對樓市起到的作用不大，估計樓市今年難反彈，有意見提出希望全面「撤辣」盤活樓市。

2023年被指為「澳門房地產業 40 年來處於最低谷及最困難的一年」

根據財政局資料所示，2019年，澳門住宅平均成交價為109068元/平方米，到2024年1月則跌至87195元/平方米，較2019年下跌20%。 與2018年10585宗住宅成交相比，自取得印花稅生效後的第二年(即2019年)，其成交量只有7745宗，急跌27%，2023年更大跌73%，成交量跌至2913宗。

澳門房地產聯合商會會長吳在權認為，2023年是澳門房地產業 40 年來處於最低谷及最困難的一年。去年本澳房地產發展仍未見起色，業界仍處艱難境況。粗略實地點算，澳門地區約總共有近 700 間吉舖。同時不看好今年、明年的房地產市道。

澳門地產業總商會會長鍾小健則指出，資金流動性仍欠佳，企業需時走出困境過去三年疫情消耗各企業不少現金流，多數需向銀行借貸捱過疫情帶來的沖擊影響，即使放寬防疫措施政策後，澳門中小企業經營情況雖有好轉，但由於美國持續加息，拉高港澳地區利率，同時令還款壓力增加，部分企業的利息開支更急增三成。目前，內地及港澳均面臨股市下跌、樓市低迷、銀行放貸轉趨審慎等三重壓力，令資金流動性大幅收緊，企業融資難上加難。此外，澳門樓價向下，成交低迷，令銀行因應樓市及經濟環境重新作風險評估，部分企業及業主近年被銀行追收貸款本金，更令資金流動性變得更差，因此，本澳企業仍需時處理之前積壓的債務關係，要較長時間才能走出困境，經營上仍有很大壓力。去年樓市價量齊跌，消費意願轉趨審慎疫情後澳門樓市成交並未改善，成交量相比 2022 年再跌3%，而一手新盤大概呎價從1萬元跌至最近的6千元左右，回落達四成，部分樓盤以「壯士斷臂」方式，割價為求成交。按此推算全澳不動產的資產價值從疫情前的1萬2千億萎縮至不足8千億，澳門中產居民身家縮水之餘，甚至負資產，面臨被銀行追收貸款本金的風險。而隨著利率上升，供款壓力亦隨之增加，居民收入普遍在短期內難以恢復疫情前水平，導致消費降級，牽一髮而動全身。企業困難市民亦難，應以樓市作切入點去年本澳經濟數據雖然亮麗，但不論是企業、還是市民，普遍生活仍然困難，建議政府改善經濟的切入點，樓市是最佳選擇，當樓市成交恢復活躍，企業和投資者能夠套現，銀行亦會因成交轉好而願意增加放貸，銀行追收貸款本金的風險便會下降，市場現金流自然增加，這樣能帶動消費與投資信心，從而達到改善健康發展經濟的目的。另一方面，去年不動產及工商服務業的從業人員僅30900 人，佔本澳勞動人口達一成，從業員由2016年起計至今流失7成。

澳門地產發展商會會長陸惠德認為，政府在過去幾年因應疫情之前澳門房地產的過熱發展而採取了各項調控措施，作為政策干預，他認為，如果是短時間的臨時應急措施，十分理解和支持。但時移世易，他認為，現在澳門房地產環境已發生了逆轉，市場上政府的公屋、經屋、私人樓宇已經供過於求，加上近年經濟、疫情，令市場氣氛不佳，樓市成交量慘淡，不少豪宅及單位的呎價亦齊齊急告下跌， 在呎價4-5千元之間，對今年樓市同樣不看好。

倡開放投資居留、全面撤辣救市

樓市疲弱，為了減輕換樓人士的稅務負擔以及改善居住環境的訴求， 自2024年1月16日生效的第1/2024號法律 -《取得第三個或以上居住用途不動產的印花稅》，取得第二個居住用途不動產的人士不須繳納樓價5%的取得印花稅，但對於取得第三個或以上居住用途不動產的人士仍須繳納樓價10%的取得印花稅。但措施對於樓市成交量的作用未有立竿見影。香港亦於2月28日起全面為樓市撤辣，包括撤銷所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）等。

吳在權指出，從房地產與宏觀經濟息息相關加以考察，房地產除主要涉及民生住所外，更涉有寫字樓、商業地鋪、綜合大型商城、餐飲食肆、娛樂影音、會展場地、工廈、倉庫、醫院、酒店、學校園地、護老院舍、運動場所、政府服務大樓等等。澳門要推進建設 一中心、一平台、一基地 ，推動“1+4”的多元經濟產業發展方向，但要發展“1+4”多元經濟產業，尤其是中醫藥大健康、現代金融、高新技術、會展商貿和文化體育等四大重點產業，關鍵之一在於需要建設人才隊伍；另一關鍵便是建設相應的場地場所和設施設備，這同樣涉及到如何善用土地及發展房地產。投資、消費及出口是經濟發展的 三輛馬車 。在推進 “1+4”多元產業發展過程中，應結合澳門實際情況而思，尤其是人口不足、社會人口老化 、勞動力短缺、內需問題等情況，宜針對性研制相應的政策措施。另一方面，當然是做好傳統優勢 澳門監製 等產業，另一面做強綜合旅遊休閒業。同時更應考慮內需不足，積極思考增加人口、引進人才、吸引資金、增加投資的政策，為發展多元產業、針對短板不平衡及擴大內需創造更多有利條件，更應明晰制訂因社會發展前行與時並進之政策，扶助民生區的各業中小微企重生。

他續指，鄰近地區，如香港亦早已重啓投資移民，而爭搶人才在各地從未停止。因此，他建議特區政府從觀大勢，認真思考適時重開“投資居留”的政策措施，研究細分為配合“1+4”多元產業發展的投資居留，以及傳統的置業投資居留方案，多管齊下吸引更多人才及投資者，積極帶動本澳人口、人才增長。他相信，既可推動經濟多元及稀釋人口老齡化 ，一舉多得。同時建議積極研討本澳高等院校的外地大學生優才留澳就業發展的可能性與方案，以拓充澳門多元人才隊伍，有助增加生産力，助力多元產業發展。另外，在原有為民政策下優化社會房屋為主，經濟房屋為輔的公屋政策，優化公、私房屋市場的合理性階梯構建，既考慮外來投資人仕對各類房地產的需求，同樣照顧弱勢群體，更應積極有效的引導青年人努力向上流動。

吳在權還建議，持續完善房地產相關法律制度及稅制，尤其涉及土地管理、房地產中介、特別印花稅等相關問題。例如應儘早檢視全面取消特別印花稅措施，提振市場尤其是投資者信心，協助房地產中小微企生存，為特區經濟產業多元發展共同努力。以及優化按揭成數規範，調整取消以房價界定住房按揭的成數的措施，交由金融機構自責按專業自行釐定合理的按揭貸款成數，帶動盤活資本市場。

鍾小健亦認同，重新啟動投資居留政策，對現有的投資居留政策作出細化，例如建議，設一定投資金額門檻用作購買商鋪、商場、寫字樓等的不動產，參考香港吸引投資，人才居留政策，投資商舖、寫字樓及工廈物業，累計超過三千萬澳門元的人士，可獲永久居留權的政策。在涉及分享澳門福利待遇方面，政府和立法會可通過完善法律法規的配套政策調整，減少政府財政負擔，大力吸引境外資金及人才駐澳，透過引入外來投資、資金，令本澳經濟加快復甦，帶動整體經濟發展。他還建議，全面撤辣提振投資消費。他建議，政府透過全面撤回之前房地產的調控政策，包括取消購買第三套住宅的取得印花稅，提振樓市成交，激活投資和消費。倘全面撤辣後樓市出現過熱，主導權完全在政府手上，在該放時就應該放，該收時就應該收，有需要隨時可重新『加辣』，靈活運用好政策工具箱，積極的貨幣政策，讓樓市得以健康發展。

對今年的樓市，鍾小健也看淡，主因是他認為，市場缺乏資金，即使全面撤辣樓市，今年樓市的反彈也不會太大，但他相信，若有外來資金及經濟氣氛回穩，下半年樓市將會較上半年有回升。

陸惠德認為，以往的“辣招”已不合時宜。同時，銀行對於房地產的按揭比例，提出希望政府允許銀行以自己的風險把控來獨立設定房屋按揭比例，他提出全部的“辣招”撤除，再加上重啟投資居留、引入人才政策等，讓房地產的發展重新回復到可持續發展的軌道上，否則，他估計呎價可能今年再度下跌，市場氣氛依然慘淡。