大廈管理委員會工作吃力不討好

管理清潔及保安最低工資推行，引發全城關注管理費加價是否殺到埋身之外，亦帶出本澳大廈管委會問題。海景園大廈主管理委員會委員何戊彬﹕「未加管理費前的業主會會議，每次只有不到十個人(業主)來開(業主)會，即使是上次嘈得最犀利加管理費，都只系得六十戶業主，不到十分一業主來開會。」反映出小業主普遍不太積極關心業主會工會外，亦反映出業主會實際工作的困難。

由一九九七年起，何戊彬加入業主會做管委工作，他形容，過去十幾年的管委工作好容易，每次開業主會，如果沒什麼特別，只有不到十個人(業主)來開會。討論內容一般為審議管理公司去年賬目以及來年預算等。最近一次業主會，郤因物業管理清潔及保安最低工資推行，而有所不同。

加管理費始引發業主關注

其居住大廈所提供服務的保安公司，由於物業管理清潔及保安最低工資的實施而提出加價，加幅近四成，兩房單位為例，管理費每月由二百多元調升至三百多元。很「好多業主鬧管委會點做野，點解比管理公司加價?又懷疑管委會同管理公司勾結。」何戊彬概嘆。九名管委中，有五名管委因為受不住業主的大罵、不諒解，心灰意冷而辭去管委職務。管委成員考慮到若立即辭去管委職務，管委會將無法運作，也沒有辦法完成管理公司的重新招標工作，令二月份目前管理公司退場後出現管理真空，大廈無水供應、無電梯坐的狀況，氣消過後，原本決定辭去管委職務的五位成員，不忍心，又繼續留下來，部份決定先解決管理公司招標問題後再考慮日後是否繼續擔任管委職務。

付出郤換來被罵

任職管委職務，是義務性質，沒有報酬，又要付出時間，遇上大廈出現狀況，例如加管理費或其他事務，管委會成立其他業主的投訴對象。何戊彬表示﹕「真系好吾開心，比人鬧。」對於被懷疑管委會與管理公司勾結，通過加管理費，他更感無奈和受冤。他說﹕「管理費你交這麼多，我也交這麼多。有什麼理由說管委與管理公司勾結呢?同樣身為大廈業主一份子，都想環境好少少，義務工作還被罵!」

管委工作要花大量時間，以召開業主會為例，管委要向所有住戶發出通知書，若私人樓宇，需要以掛號信形式寄出，經屋則可入住戶信箱，有時候又要洗樓通知業主開會，換來的反應都是冷淡。他說﹕「業主的參與積極性很低，管委工作過去十多二十年，只有一名業主曾經參加委委會的選舉，其餘多年一直都是由目前

的九名委員一直自願參與。」他任職管委心態是，一半為人，一半為自己。

業主積極性低

何戊彬續指﹕「未加管理費前的業主會會議，每次只有不到十個人(業主)來開(業主)會，即使是上次嘈得最犀利加管理費，都只系得六十戶業主，不到十分一業主來開會。(該屋苑共有七百一十七戶)」除了是小業主不大關心業主會工作，還有部份是法律所造成的阻礙。若小業主不能出席業主會，可授權他人代為出席，又或透過一封具簽名的致大會主席的函件及未能出席會議的業主的身份證明文件副本，由其他業主作為代理。若授權自已親人，須另交交待仁慈堂驗筆跡。涉及到交仁慈堂驗筆跡，部份小業主就因為工作關係未能前往驗筆跡，又或授權書沒有驗筆跡而被授權人士無法代為出席業主會，令業主會出席人數大幅下降。經屋業主會召開程序相對私樓寬鬆，會議召集一小時後，不論出席率多少都可繼續被視為有效會議，私人樓宇若出席份額不到一半則需流會，另選日子再召開，若第二次召開出席人數仍低於三成，會議也不能召開，需要重新招開，形式惡性循環。經過實務運作，希望政府未來修法時，能簡化授權程序，以利業主會的工作。

有苦有樂，望小業主積極參與業主會工作

任管委日子，雖然被罵多，也有動力令何戊彬繼續擔任此工作。他回想，曾與社團會辦中秋聯誼活動、保健活動等，促進業主交流。

管理公司臨時服務將於二月底屆滿，委會目前收到五份標書，由業主投票選出新管理公司。何戊彬坦言，自管壓力太大，他不會自管，希望業主能踴躍出席，選出新的管理公司。否則可能面對管理真空問題，無水供應、電梯、無保安員的情況。

業主會召開程序

按照《民法典》有關規定，在大廈半數單位已被轉讓，或百分之三十的單位已被占用時，應即召集業主大會的第一次會議，選出管理機關、通過本年度預算、在有必要時制定分層建築物規章以及定出火險的保險金額。無論是首次或其後所召開的業主大會，均須以寄掛號信方式或以附簽名的交收紀錄進行召集，並連同召集書交到各業主手上，還需要將召集書張貼於大廈的入口處，或共同通道中連續八日。如屬第一次召集業主大會，除了上述的文件外，尚須附同年度預算案、分層建築物規章草案等文件。

按照法律規定，私人樓宇在大會上作出有效的決議，須要達半數業主。不能出席會議的業主可以透過授權書，授權他人代為出席，又或透過一封具簽名的致大會主席的函件及未能出席會議的業主的身份證明文件副本，由其他業主作為代理。若授權自已親人，須另交交待仁慈堂驗筆跡。如果在原定的會議時間經過一小時後，出席的業主仍未達致所需人數時，倘在召集書中已另定一個開會日期，則按召集書的規定召開另一次的會議；第二次會議中，如果仍未夠所需人數時，則只要出席的業主所占份額至少已占樓宇總值四分之一，則大會原則上仍可以出席者的多數票作出決議。會議上，須要要出席簿記錄業主出席的情況，及記錄出席業主姓名，或被代理業主本人及其代理人的姓名。以及紀錄會議內容。