中國房企『玩金融』才是出路？ 賺錢能力不斷下滑

【中新社北京5月19日電】（記者 龐無忌）在地價飈升和庫存高企的『夾擊』下，看似烈火烹油的中國房地產行業也面臨著『錢越來越難賺』的隱憂。

從轉戰海外，到探索『互聯網+』，再到轉型旅遊地產、養老地產，重回物業服務業……近幾年，各大房地產企業為了保持高速『奔跑』而拼命轉型。但轉型從來都是一項充滿危險的挑戰，到目前為止，尚且沒有一條試驗成功的轉型之路。房企未來出路究竟在何方？

在一場房地產投融資論壇上，多位與會人士指出，『地產+金融』可能成為未來房企發展的一條出路。

華泰證券房地產行業首席分析師謝皓宇認為，中國的土地是由政府獨家『買斷』的，而商品房市場又面臨眾多房企的激烈競爭。鑒於當前房地產行業利潤率持續下降的態勢，房地產金融或成為未來房企的一條重要出路。房企能做的是想方設法地採用金融手段提昇淨資產收益率（ROE），合理地利用金融工具。

房企對金融業務也越來越重視。遠洋地產集團營銷總監陳寧告訴中新社記者，近年來房地產市場發生了重大變化，以往開發商最核心的三個部門是設計、成本和工程，但現在該企業最核心的部門已經變為投融資和營銷。

中國國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家機構日前共同發佈一份研究報告稱，2015年，滬深以及內地在港上市房地產公司的淨利潤率均值分別為9.20%和14.61%，較上年降低2.35和2.21個百分點。上市房企的毛利率與淨利潤率已連續4年走低。

面對『錢越來越難賺』的現實，成本管控愈發成為房企經營管理的關鍵詞，如何以更低的價格拿到融資也是眾多房企爭搶的領域。陽光城集團CFO辛琦指出，過去十年，中國房地產業拼的是膽量，『祗要企業敢拿地，就能掙錢』。但未來10至15年，拼的是管理、營運和成本管控。房企和金融機構可能會在這一領域做大量的探索，未來各種金融工具也會越來越豐富。

事實上，房企運用金融手段降低成本的操作也更加頻繁。去年以來，越來越多上市房企開始更多通過資本市場上的併購、收購等方式獲取項目和土地。如融創中國董事會主席孫宏斌近期曾直言，『現在北京等一線城市拿地我都不報名了』，這些城市的項目和土地主要通過併購方式獲取，成本相對於公開市場拍賣來說要低很多。

此外，2015年上市房企發行的企業債和中期票據規模迅速增長，企業融資成本顯著下降。清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，過去房地產企業的主要融資方式是向銀行申請開發建設貸款和預售，但隨著中期票據等融資方式的比重增加，房企對銀行貸款的依賴程度持續下降，企業直接融資的佔比在提昇。

房企『玩金融』可能也有利於平抑過快上漲的房價。寶龍地產控股有限公司副總裁黃永華指出，近半年來，中國部分一二線城市房價瘋狂上漲，其背後的重要推手是民眾的投資恐慌和投資產品缺失。他指出，在本輪上漲中，購房主力並非是那些最有錢的富豪，而是大批的中產階級。因為缺乏投資渠道，這部分人恐慌貨幣貶值而急于買房。他認為，破解當前矛盾的一個解決方案是發行更多類似房地產信託投資基金（REITs）等資產證券化的產品。這樣不僅能為企業解決資金難題，為物業經營等需要長期資金的經營方式提供機會，也給普通民眾帶來一個可行的投資渠道。