可持續房屋政策討論

人口因素 近年，澳門人口除了自然增長外，外來僱員亦不斷增加，對住屋需求有所上升，同時亦帶動了租務市場及房產價上升，但從租金上升速度及相對房價之低回報率，可見房價上升並不是由外僱數目增加或澳門人口自然增長做成房價上升之主因。房價不斷上升，部份原因由外部熱錢流入帶動投資活動增加，以及部份受惠於經濟增長而致富的澳門居民在缺乏投資機會下將資金投入房地產所引起，所以人口增長與房價上升沒有直接的關係。 我們較為關心的是每年平均大約5000名的學校畢業生在達到適婚年紀期間對住屋的需求，購買經屋可能將來是這部份人的主要置業的選擇，因此，在澳門缺乏土地資源之條件下，一下子將所有建成的經屋一次過全數出售，而缺乏規劃經屋的流轉量，只會透支將來從學校畢業生將來對購買經屋的選擇，因此保障公共房屋的持續是政策的主要核心。  使用公共資源興建公共房屋，首先要照顧低收入家庭、年長及沒有經濟能力人士住屋問題，根據資料顯示正在興建或已建成之社會房屋數量，足夠照顧有關家庭及輪候人士數目，在這裡不作詳談。  

經屋及私人房屋市場之互動 正如在上文提及政府大規模同時推出大量經屋發售，不僅對私人房屋市場會有很大的影响，對社會亦種下不穩定之因素，我們認為經屋是作為對居民住屋需求及私人房地產調節之工具，因此有必要小心控制供應量。 根據2007/08統計局調查，住在經屋及私人房屋在每家庭平均月入澳門幣9000 – 39999的比率十分接近，意味着住在經屋的部份家庭是有能力購買私人房屋的。 為了讓經屋增加流轉量，我們認為有必要採取「寬入嚴出」的政策，意即對經屋申請者不要作出過緊收入限制，但對出售經屋必須有最短居住年限及價格限制，而出售對象必須以政府作為優先。這個建議是政府基於以公共資源興建公共房屋解决居民住屋問題，不宜對申請人收入作出嚴格限制 ，因此以「寬入」為原則，但同時亦要避免有申請人以廉價買入經屋，若干年後再以市場放售套利 (享受公共資源帶來的低房價而以市價套利) ，並以政府作為優先售賣對象可以有效增加經屋供應來縮減申請經屋輪候時間，以及滿足每年增加有需要購買經屋的年輕工作一族，為確保公共資源不被濫用作生財工具，「嚴出」是有必要性的。 正如上述統計局調查顯示，那些有能力購買私人房屋的經屋申請人，在「寬入嚴出」的政策下，便會認真考慮選擇購買經屋解决自住屋問題，抑或購買私人房屋以自住及投資為目標，從而有部份申請人退出輪候，有論據有投資者可以在房產市場因樓價上升圖利，認為政府不應限制或禁止居民從經屋轉售賺取利潤，反對「嚴出」建議。我們這種說法是有欠公允，作為以投資為目的的購買房屋的人士，因他們動用是自己的資源及承擔投資過程中損失的風險，賺取到利潤便是對承擔風險的合理回報，因為經屋以公共資源興建，目的解决自住屋問題，是屬於全澳居民的，但以經屋出售圖利人士的做法是不合理的，因為這種做法是以其他人的資源分擔他的投資風險達致賺取利潤。 最後令私人房地產市場健康發展及體現政府政策的公平性，我們認為可以參考「報告」的提議，向有能力購買私人房屋人士提出一次性的補貼，鼓勵有能力購買私人房屋人士投向私人市場，減少對公共房屋之依賴。     正和策略研究會      （完）