組屋：他山之石 可以攻玉

【本報訊】按﹕新加坡聯合早報網前天刊登了兩篇有關公共房屋(組屋)的文章，一是新加坡國家發展部長馬寶山的《從源頭解決低收入者的住屋問題》，二是新加坡聯合早報記者發自中國天津的報導《新加坡特色公屋落戶中國》。文章中提出的新加坡積極推行「居者有其屋」 政策的宗旨， 「新加坡特色」的公屋政策，以及具有「新加坡特色」的公屋項目將首次落戶中國的中新天津生態城的經驗，都值得澳門借鑒。為此，我們轉載了這兩篇文章，以饗讀者。  

從源頭解決低收入者的住屋問題  新加坡國家發展部長  馬寶山 最近這段日子以來，我針對政府為何積極推行居者有其屋政策；建屋發展局為何須為不同的購屋者興建不同類型的組屋；以及如何讓國人都負擔得起組屋等課題，同大家分享了我對新加坡公共住屋的看法。不過，對一些家庭，尤其是經濟陷入困境的國人來說，擁有自己的組屋並不是件容易的事。 舉P女士為例，她離婚時才35歲，兩個年幼子女的撫養權都歸她。她既沒工作，也沒收入，前景一片暗淡。 在評估了P女士的情況後，建屋局為她提供了一間受津貼的租賃組屋。七年過去了，P女士不僅工作穩定，還舉家搬到盛港的一間三房式組屋。她每月的組屋貸款幾乎全用公積金支付。P女士現在對自己和家人的未來充滿希望。 這是建屋局發展史的核心主題——讓所有新加坡家庭都對美好未來充滿希望。不過，有時會有人問我：低收入者連生活都成問題，他們真有能力擁有自己的組屋嗎？他們一輩子都住在公共租賃組屋豈不是更好？ 建屋局自成立以來，宗旨一直是給所有家庭一個家，讓他們感覺到自己是國家的一分子。低收入者要擁有自己的組屋或許並不容易，但通過辛勤苦幹和政府的一些額外援助，他們是能夠做到的。 政府於2006年推出額外公積金購屋津貼，並在2007年和2009年調高津貼數額，以幫助低收入購屋者擁有自己的第一間組屋。所謂額外公積金購屋津貼，顧名思義就是指購屋者在購買新組屋時享有現有的市場津貼，或者在購買轉售組屋時享有公積金購屋津貼之餘，還可獲得的額外津貼。建屋局也為低收入家庭興建更多他們負擔得起的兩房式和三房式組屋。  

保障住屋安全網 例如一個月入1400元的首次購屋家庭在購買兩房式預購組屋時，除了享有組屋的市場津貼之外，只要符合條件，均可享有4萬元的額外公積金購屋津貼，同時也可向建屋局申請貸款。他們每月需付230元組屋貸款，也就是家庭收入的16%。更理想的是他們還可動用公積金全數支付每月的組屋分期付款。 儘管政府提供多項津貼，有些人或許還是會覺得擁有自己的組屋是件難事。他們可能因年老或身體有殘疾而無法工作，或者像P女士那樣，一時遭遇挫折。這些貧困家庭雖然有社會服務機構在協助他們提高長期收入，但建屋局大量津貼的公共租賃組屋仍是他們的最後一道安全網。畢竟一房式組屋每月租金只需30元。 為了加速分配公共租賃組屋給這群人，建屋局自2007年以來就一直在增加租賃組屋的供應。同時，建屋局也收緊租賃組屋的申請條件，以確保只有真正需要的貧困者才能受益。例如那些有大筆積蓄或因售賣原有的組屋而獲得可觀收益的人，就沒資格申請租賃組屋。 本著年長者應先由家庭照顧的宗旨，我們也鼓勵他們盡可能和子女同住。 通過這些措施，建屋局將等待租賃組屋所需的時間從2008年的21個月縮短至大約九個月。 建屋局是否應為所有前來求助的國人提供受津貼的租賃組屋呢？在每十名要求建屋局提供租賃組屋的國人當中，約有八人曾經擁有受津貼的組屋。他們當中有許多人是把組屋套現，有時沒為購買下一間組屋做好規劃，就把所得的收益花光。 有一些年長的申請者也可以跟子女同住。最近，有一名T女士要求建屋局為她提供一間一房式組屋，她聲稱無法和已婚的兒子和睦地住在一起。但她不只有積蓄，還有車子。同時，她的孩子也定期給她生活費。她告訴建屋局，她住進租賃組屋後，她的孩子將請女傭照顧她的起居。 由於年長者無法和家人相處，政府就承擔起照顧他們的責任，這種做法是否明智？如果建屋局真的這麼做，難道不是在縱容這種行為嗎？這對其他負責任的屋主是否公平？對承擔津貼租賃組屋費用的納稅人來說，這又公平嗎？  

從源頭上解決問題 有住屋需要的低收入家庭所面對的問題通常是多面性的，有待解決的不單只是住屋問題而已。因此，除了確保有租賃組屋作為這些家庭的最後一道安全網之外，建屋局也設法同其他機構合作，一起從源頭解決他們的問題。 對於無法償還組屋貸款的家庭，建屋局的住屋輔導員會為他們提供住屋選擇方面的諮詢，包括如何根據經濟能力選擇合適的組屋類型。為了防止國人在沒為下一個住所做好打算的情況下就貿然賣屋，建屋局不久前還推出新措施，規定屋主利用七天的冷靜期慎重考慮賣屋的決定。此外，新成立的房地產代理理事會也將管制誤導屋主賣屋的房屋經紀。 新加坡的公共住屋計畫為低收入家庭提供的不單只是一個棲身之所。有能力擁有自己的組屋這份寶貴的資產，讓這些家庭對未來有了希望，也改善了他們以及子女的生活。 政府致力於履行承諾，幫助低收入國人擁有自己的組屋。不過，公民也必須為自己負責，否則公共租賃組屋這道安全網將不勝負荷。 我們認識到有些家庭可能需要重新規劃他們的人生，所以需要更長的時間才能擁有自己的組屋。P女士以及其他情況相似的國人向我們證明了儘管困難重重，擁有自己的組屋仍是他們力所能及的事。我們必須繼續支援這些努力改善生活的家庭，讓他們對美好未來充滿希望。建屋局的發展史終究是新加坡建國史的一部分。  

麻雀雖小 五臟俱全 新加坡特色公屋落戶中國 ● 曾昭鵬　天津 一對年輕夫婦，再加一個小孩，住在面積有60平米的小戶型單位。這個「麻雀雖小、五臟俱全」的溫馨空間，是他們在滿足政府設定的條件下購得的公共住房。這些條件包括以家庭為核心、必須住滿一定年限、限於自住，以及日後只允許轉賣給符合資格的人。 以上描述的情境，背景不是新加坡，而是在中新天津生態城。到了今年年底，當第一批天津生態城公屋居民入住時，具有「新加坡特色」的公屋項目將首次在中國找到落腳點，在相關政策上也將有一些對中國來說，前所未有的嶄新嘗試。 在天津訪問的國家發展部長馬寶山昨天到生態城參觀了第一期公屋建築專案後，接受新加坡媒體採訪時透露，生態城管委會近期已經批准了有關公共住屋的政策框架建議，目前正在制定具體細節。 這個參照新加坡組屋政策的框架將納入新加坡公共住房模式的一些顯著特點，內涵與中國目前公共住房制度的主要分別在於強調「居者有其屋」，以及規定公屋只能轉賣給其他符合條件的公屋申請者。 此外，由地方政府負責管理和維修，在中國也將是一個創新的做法。 目前，中國政府推動保障性住房建設的著力點主要集中在建設公共廉租房，而經濟適用房在轉售之後基本上等於商品房，影響保障性住房的供應。此外，購屋後，屋主也必須負責維持自身住房單位的維修。 馬寶山昨天參觀了公屋樣板房後，談到個人印象時說：「以新加坡的標準來看，60平米的面積相較于新加坡三房式（兩房一廳）組屋，可能小了一點，但這是為了適應這裏的需求。（樣板房）看來品質很好，非常舒適，也很通風。」 他說：「最終房價必須是年輕家庭負擔得起的，這點非常重要。」 在2009年10月動工的生態城第一期公屋建設工程，有七座共569個單位，內部有一間臥室、一個可做書房或臥室的兩用空間、一個廚房、一間廁所，還有一個客廳。管委會計畫在今年展開第二個公屋專案。  

公屋所占比例是生態城關鍵指標 公屋比例占所有住宅單位至少兩成，是生態城的其中一個關鍵績效指標（KPI），也是一個象徵「社會和諧」的重要指標。生態城專案完全成熟時，包括所有類型的房地產將共有多達10萬個住房單位，相等於一個新加坡的大巴窯新鎮。這意味，屆時它將有至少2萬個公屋單位。 生態城是中新繼蘇州工業園區後，另一個國家級合作項目，按照規劃將用10至15年基本建成，人口規模約35萬人。 針對從開工至今仍懸而未決的生態城軌道交通建設問題，馬寶山昨天也向新加坡媒體證實，在生態城內部最初規劃的輕軌系統，將被一個作為濱海新區主幹軌道交通系統的支線電車系統取代。 他透露，去年9月底啟動的交通規劃檢討已在年底完成，專家建議已獲得通過。 他認為，新的交通規劃相比最初的規劃「是一個進步的版本」，無論是聯繫度、行車時間、速度和載客量都有所提升。 自中國國務院去年11月正式批復成立天津濱海新區行政區，區內密集展開了一系列大規模發展規劃，牽動整個區域內部土地使用需求的改變，還有交通需求的變化。在新形勢下，濱海新區內的生態城必須作出調整。 生態城的一個關鍵績效指標是在2020年前，達到90%的綠色出行比例。輕軌系統原本是達致這個目標的關鍵環節。 有關交通系統至今尚未展開建設，對於起步區包括部分交通基礎設施要在三年至五年完成的目標，馬寶山說：「我們將爭取交通網絡儘早完成」；「不過，我想不太可能是三年（完成起步區建設），更可能要等到接近五年。」  

馬寶山： 重新凸顯對專案承諾 新加坡政府本周首次為中新國家級合作專案成立國內跨部門的部長級工作機制。談到委員會成立的時機，馬寶山說：「隨著下一個階段的發展超越傳統的實體硬體層面進入軟體方面，我認為重新凸顯我們對這個項目的承諾是重要的。」 他表示，各政府部門目前合作順利，「但政府認為，一個部長級委員會可以帶來更集中的力量和更強的協調性」，例如在招商引資方面，可以動員貿工部屬下的新加坡國際企業發展局，吸引更多新加坡企業到生態城投資。 馬寶山過去兩天以委員會主席的身份，率領委員會成員，包括總理公署部長、財政部兼交通部第二部長陳惠華、國家發展部兼教育部高級政務部長傅海燕、外交部高級政務部長再諾、貿工部兼人力部政務部長李奕賢以及環境及水源部政務部長許連镟，到天津進行訪問，同時到生態城實地瞭解發展進度。部長委員會一行人昨天到濱海新區規劃展館參觀並且訪問了天津技術開發區；在生態城，除了公屋項目，他們也參觀了汙水處理廠以及新加坡企業吉寶集團的房地產項目。此外，部長委員會全體成員也分別會見了天津市市長黃興國以及天津市市委副書記、濱海新區區委書記何立峰。  

「新加坡特色」公屋政策 ‧居者有其屋 只有小比例的廉租房，讓公屋居民對生態城的發展和進步更有參與感和歸屬感。 ‧一個被「隔絕」的系統 公屋屋主在滿足最低居住年限後，只能將公屋轉賣給符合條件並在等候名單上的的公屋申請者，公屋不會轉變為商品房。 ‧自住規定 實行類似新加坡的規定，如最低居住年限、每家限制擁有一戶公屋以及住房空置的處分，杜絕投機炒作的行為。 ‧負擔得起的價格 在定價過程中，綜合考量公屋物件的承擔能力、開發成本以及相近的私人房地產價格。 ‧通過資格條件的制定達到社會目標 以婚姻情況為標準，制定親家庭的公屋政策；設定薪金頂限標準，確保真正需要政府公屋津貼的人獲益。 ‧公屋社區由地方政府集中管理和維修 參照新加坡的市鎮理事會，通過規模經濟效益，確保公屋社區得到適當且定期的維修。