經屋竟非完整私人財產

2011-03-11

澳門的經屋是源於澳葡政府鑑於一般工薪階層之收入與私人樓價脫節,因而以經屋興建來協助一般市民置業安居。也因如此,經屋的購買從未訂定收入上限,即使經濟條件較好者,若不嫌經屋簡陋亦可申請。而新的經屋法案卻為申請者設定收入上下限,美其名是「為使社會資源能有效落實到有需要的居民身上」,這在政策上是一個重大的轉變。問題是,何謂「有需要的居民」?以何為準則?以收入上限為例,若把上限定為家庭收入30000元(政府較早前放風甚至是25000元),私人新樓三房一廳動輒三數百萬,即使要購價值三百萬的單位,這個月入三萬的家庭,也要十多年全家不吃、不用才買得起。政府如何判斷他們是沒有輪候經屋的需要呢?而法案中對設定資產及收入上下限也沒有任何準則,只是含糊其辭地交由行政長官以批示訂定。 經屋設收入上限,只為減少經屋需求,掩蓋公屋政策的失誤 必須指出,若經屋是一項福利政策,則理應對享用福利者有一定的限制。只是,從現時法案來看,經屋並非福利,這在其開宗明義目的中也只是為了協助解決住屋問題,並非福利範疇。況且,此法案雖未為經屋定價作規範,只是在理由陳述中表示交由特首以批示訂定。但據政府早前放風的經屋定價,呎價會以1100元為基數,以此呎價計算,政府減除建築成本和土地成本後,仍有利可圖,只是政府沒有私人發展商斬客斬得如此厲害而已。政府建公屋不獨無需補貼,而且更有錢賺,如何還算是福利?其次,法案在理由陳述中亦明確廢止過往原有的經濟房屋津貼制度,即購經屋者再無獲津貼之權利。法案中唯一尚保留的就是一些稅務優惠,但在禁售期後即使出售經屋,尚要向政府繳付補價,所以根本無福利可言。因此,政府要為經屋訂定資產和收入上限,並非限制福利的運用,更不是為更有效運用資源,而是為了減少市民對經屋的需求,以掩蓋過去十年停建、緩建公屋的政策失誤。 經屋設適度禁售期 顯澳葡時代比特區政府更有分寸  此外,尚有更辣的,新的法案令經屋的購買並非完全的私人財產。理論上,購置住屋,既是真金白銀,則購屋者應完全擁有有關物業的所有權,應視為私人財產而受保護。而作為私人財產,其用益權和處分權應屬業主完全所有。回歸前澳葡政府推出經屋,由於有補貼、有經屋津貼,也有稅項豁免,因而能以較低價格出售經屋,明顯屬福利項目。對此福利項目,政府訂定了五年禁售期。有權利、有義務,經屋購置者既享有福利,故所取得的是有禁售期限制的不完全私人資產尚有可說。而且設五年禁售期對比福利之享用,亦算是適度。可見澳葡政府雖常被月旦,但做事還是有其分寸的。 重重規限,辣招頻出,令經屋業主竟無完整用益權和處分權 且看看新的經屋法案,經屋雖已非福利(政府建經屋不獨無需補貼,且有利可圖。而過往的經屋津貼一律取消,十六年禁售期後即使業主出售經屋單位,尚要向政府補回數十萬元計的「補價」),反將經屋禁售期大幅延長至十六年,經屋購買者以讓政府有錢賺的價格購得之單位並非完全屬其私人財產,其對房屋的處分權是受嚴格限制的。在禁售期內固然不准轉售,在十六年禁售期後轉售亦要補回龐大的「補價」。而辣的還不止於此。根據法案第四條規定,「經濟房屋僅用於預約買受人或取得人及其家團自住,如將之用於或同意用於其他目的者,須受本法律所定的處罰。」這段文字的意思很清楚明白,對自購單位的處分權受嚴格限制之外,連使用權亦同受限制,因為法律規定購買經屋的十六年內必須僅用於其家團自住,甚至連有親朋來澳留宿亦被視為違規會遭處罰。在立法會討論有關法案時,有官委議員聲言若不作資產或收入上限,那即使億萬家財的人亦會伸手要經屋。只是,我不知道這位官委議員會否有興趣輪經屋,若他也輪到經屋,他的家庭會否作好了心理準備入住這簡樸、狹窄、缺乏任何會所設施的經屋十六年呢? *「補價」公式為:最初估價-最初售價/最初估價100%。比如說,當初購樓價為六十萬,但政府估價市值為一百二十萬,十六年後,業主以一百萬轉售,其補價為六十萬。 終生當房奴抑或強吞經屋惡策? 無庸諱言,要非本地私人房地產市場在利益輸送下變得畸型,官商勾結下令樓價高抬,令小市民根本無力承擔私人樓價,誰會願意花長時間輪候經屋,受到種種的不合理規限,付上不菲的樓價,所得的經屋卻是連用益權和處分權也備受嚴格限制的不完全私有財產。此經屋法案一立,放在無殼一族或尚待置業的年青人面前就只有兩個選擇,要不終生當房奴,就是被逼吞下如此重重規限的經屋「苦果」。 立法議員 區錦新