低地價 高樓價‧捱貴租 用貴貨 社會發展成果盡成房地產商利潤

近年樓價飛漲，令住屋問題成了一個極為尖銳的社會矛盾。有人說，澳門有七成以上的居民居於自置物業，並以此來緩和此一矛盾。只是即使這些已自置物業的家庭，因為樓價高漲下想像過去那樣細屋換大屋以改善居住環境幾成畫餅，而子女長大要成家更是煩惱不已。而那三成並未置業的家庭就更是苦不堪言。也有人說，沒有能力置業那便租屋吧。這樣的說話實乃不食人間煙火。當樓價不斷飆升，租金又豈會不持續高企。況且，租樓者捱貴租之餘更不斷面對逼遷，有人三年搬五次家，想想也頭暈。不安居又豈能樂業？社會又豈能和諧穩定？  

  鄰埠高地價政策下大建居屋以解民困體現政治智慧 樓價高企，且節節攀升，是所有有發展潛質地區的普遍現象，澳門作為一個新興城市，樓價上漲固然是無可避免。只是面對這個問題，政府是否就該袖手旁觀呢？鄰埠香港，多年來一直奉行高地價政策（高地價政策並非因土地公開競投，因為公開競投只是令土地的批給使用體現市場價值，而導致高地價最重要的原因是政府控制土地的供應量長期處於稀缺或不足之狀況），並以此作為其中一個經濟火車頭。高地價政策下，商品房一定價高，此乃貴麵粉生貴麵包之效應。那麼一般受薪階層當然無力承擔樓價。 不安居無以樂業，不置業無以安居。香港政府有見及此，七十年代起便推出「居者有其屋」計劃，讓一般受薪階層的家庭也能憑?努力而供「居屋」置業。這對社會穩定有莫大幫助。也因為在這個政策之下，香港的公共房屋（包括「居屋」和廉租屋）佔了整體房屋的百分之五十以上。以高地價帶動經濟，卻以大量興建公屋來協助解決居民住屋難的問題，這正體現為政者的政治智慧。  

  雖推高樓價，但高地價所得卻屬公帑充盈庫房 高地價除可以成為香港經濟的其中一個火車頭之外，高地價政策亦為香港政府帶來大量的收益。而環顧鄰近地區，如中國內地亦依靠高地價為政府庫房帶來大量的收益，不少地區，地價所得是政府其中一個主要收入來源。據中國國務院一份調研報告顯示，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收佔地方預算收入的四成以上，而土地出讓金（用澳門的說法就是批給使用溢價金）收入佔政府預算外收入的百分之六十，沒有土地的龐大收益，地方政府的各項建設根本無米下鍋。因此，當高地價的收益轉為公帑，除有效用於支援地區建設外，也令民眾分沾經濟發展成果。可以說，在高地價政策下雖然推高了樓價，產生了種種負面影響。但高樓價最終得益仍透過高地價而轉變為稅收和公帑，因此有可能透過資源二次分配來讓社會公眾共同得益。  

  澳門的低地價高樓價　庫房不得益　居民卻受害 尤其值得指出的是，在高地價政策下，樓價高企，發展商當然會從中得益，但真正最大的得益者還是稅收。而在這樣的條件下，許多地方最盛產富豪的行業還是房地產。像香港，如李嘉誠、鄭裕彤、李兆基等等，其發家史無不與房地產的投資直接相關。在高地價政策下，政府雖佔去了大部份的利益，但發展商只要沾手其中還是大發特發。可以想像，若地價因不合理政策下壓低，樓價卻仍高企，則這些利潤就會全部轉到房地產商手上。用一位本地名人的說話來形容，就是「肥到褲到著唔到」，恐怕這就是澳門某些人的寫照。 澳門沒有高地價政策，而且大多數的土地批出其價都是賤得無可再賤的低價，批給這些土地政府庫房沒有多少得益。但與此同時，透過如此低價取得的土地，興建出來卻是高不可攀的「豪宅」和「貴舖」。別人是「貴麵粉生貴麵包」，而我們的低地價高樓價，卻是「平麵粉生出貴麵包」，中間的利益便全送到房地產商的口袋裏。而由此所帶動的樓價飆升，除了令無殼一族苦不堪言外，即使那些所謂早期已自置物業的家庭，當面對子女長大須成家立室也同樣面對住屋難、置業難的問題。還有那些中小企業同樣面對租金高昂、經營困難的問題。  

  房貴、舖貴、物價貴　市民、中小企商人同叫苦 今天，澳門社會是一幅甚麼景象？高樓價並沒有為庫房帶來多少得益，而居民卻因樓價高昂而逼於捱貴租、捱貴樓當終生「房奴」，中小企業經營者同樣面對舖租高昂壓力而增加了商品的成本令消費者用貴貨，中小企業主辛苦經營所得亦大部份透過交貴租而貢獻給業主，變相是為房地產商打工。 當全社會的利益都盡轉化成房地產商的利潤，這樣的社會豈能不貧富懸殊差距拉大？民眾豈能不怨聲載道？社會又豈能和諧？                               立法議員區錦新