街總對規範樓花買賣意見

「樓花」買賣作為不動產交易的一種常見方式，在澳門存在已久，但由於法律不健全，不可避免多次發生「貨不對辦」、「爛尾樓」及「一屋多賣」等問題，消費者的權益得不到有效保障。政府現時制訂規範「樓花」買賣的法律是有必要和及時的，可降低消費者的風險，同時可促進「樓花」市場健康發展，本會對此表示歡迎和支持，並提出以下意見和建議：  

一、嚴格規範開售 「樓花」的條件 正在諮詢的《規範「樓花」買賣法律制度》規定，發展商在物業登記局完成臨時分層登記、獲工務局發出整體建築工程準照、完成地基工程（或地基和地庫及地面層樓板工程）後，方可向土地工務運輸局申請銷售「樓花」的批准書。我們認為，即使完成地基工程，樓宇實際的建築面積、實用面積以及建築材料、樓宇高度以及外觀、朝向等因素依然不清晰，很難有效減少購買者被誤導的機會，尤其「爛尾樓」的風險亦難以排除。因此我們建議建築物必須完成結構封頂才可銷售，避免樓宇在建期間出現修改建築圖則或「爛尾」的風險。  

二、加強對內部 認購的規管 近年來本澳「樓花」買賣非常活躍，而不少樓盤公開發售前已有大部分單位被內部認購，造成「樓盤搶手」的假象，誤導市場訊息，給發展商或炒家抬高公開發售的樓花呎價創造機會，從而牟取暴利。現在立法強制樓花買賣合同作物業登記，可確保有關「樓花」的交易都依法納稅，增加炒賣「樓花」的成本，同時可使「樓花」交易更規範及公開，減少內部認購及避免「一屋多賣」。我們建議應規定可供內部認購單位的上限為百分之五，減少炒賣之機會，同時要求發展商申請銷售「樓花」批准書時，必須提交關於「樓花」的預售計劃，包括開盤時間、房屋套數、「樓花」價格以及採用何種銷售方式等，以增加「樓花」銷售的透明度，亦有利於政府加強對銷售的監管，防止發展商以內部認購為由而捂盤惜售。  

三、規範和完善 「樓花」買賣合同的內容 《規範「樓花」買賣法律制度》規定，「樓花」銷售合同及轉售合同均須訂有強制性條款，缺少全部或部分強制性條款的合同均屬無效，違規者將被處以罰款。加入強制性條款，無疑將使買賣合同得到進一步的規範，從而使買方的合法權益得到更好的維護。但何為強制性條款？建議通過廣泛諮詢後作出具體規定，我們認為，除清楚訂明樓宇的實用面積、單位間隔等基本資料外，還應就管理收費、有無會所等作強制說明，以保障買方權益。同時，「樓花」買賣合同作為買賣雙方建立房地產買賣法律關係的依據，應對雙方的權利和責任作出明確和嚴格的規範，以減少爭執，而即使產生糾紛，亦便於循法律途徑解決。  

四、提高「樓花」 銷售資訊的透明度 「樓花」買賣過程中，買家獲得「樓花」銷售資訊的渠道很少，信息不對稱、不公開是導致出現有部份發展商違規的重要原因。鑒於新法律制度強制「樓花」買賣合同作公證認證及物業登記，建議政府登記部門應就此掌握到的「樓花」銷售的有關信息及時於官網上公佈，提高「樓花」銷售資訊的透明度，尤其對於多次轉售的「樓花」，政府應加強監管以確保登記的合同上為「樓花」最新售價，以便買家可以便捷查詢到「樓花」銷售的正確信息。另外，目前買家在購買「樓花」時，主要依據售樓廣告、售樓書或示範單位所展示的內容瞭解所購買的單位及樓宇設施，而有關資料是否真實和準確，買家難以查證。建議政府應向發展商作出明確規定，不容許發放任何可能令市場產生混亂和涉及誤導成分的售樓資訊，確保讓買家獲取得準確及全面的樓盤資訊。