陳華強倡懲罰性賠償打擊租霸

【本報訊】對於澳門近年出現不少房屋租賃的紛爭問題，澳門房地產聯合商會會長吳在權指出，這反映出本澳現行的租賃法制亟待完善。而法制研究會會長陳華強希望在修訂相關法律時，能加入懲罰性損害賠償及優化現有勒遷程序，以便不動產所有人能順利回收出租的不動產，避免『租霸』出現。 澳門房地產聯合商會昨天下午在公共行政大樓演講廳舉辦『房屋租賃制度法律探討』論壇。該會會長吳在權表示，近年房屋租賃的紛爭主要表現在：一是『租霸』現象。有部分租客長期不繳交租金，即使出租人解除租賃合同，要求租客搬離，但由於訴訟程序緩慢、執行機制的欠缺，導致業主嚴重的損失。二是不合理提高租金。由業主不按傳理及合約承諾而不合理提高租金，甚至在合同有效期內不合理要求加租。三是對中介服務者的保障不足。因承租人將住宅單位用作不法用途及經營非法旅館，使房地產中介可能負違法之名。四是租賃法規不完善，合法卻不合理。例如某外企曾承租幾層住宅，入住數百名外僱、從而影響居住樓宇的治安、環境、衛生消防及睦鄰關係。另外，有部分租客不合理使用租賃的物業，包括分租、私自改建、遷建等，損害雙方的合法權益。 他指出，上述情況反映了本澳現行《民法典》所規範的租賃法制亟待完善。他認為，應該將租賃法從《民法典》抽離出來，獨立立法。同時更應檢視最具關鍵性的仲裁、執行等機制，方能有效地保障各方的權益。 法制研究會會長陳華強在論文中探討租賃法律的實體內容及程序法律中的規定如何完善，以便不動產所有人能順利回收出租的不動產，避免『租霸』出現。他表示，懲罰性損害賠償的規定早已存在，因此，租賃法應明確規定，在合約到期後仍未自願交回租賃物的承租人，須自法官認定的租賃合同到期日起計算，至將租賃物交還物業所有人為止期間的租金，以雙倍或三倍計算作為賠償，以起阻嚇及懲罰作用，使承租人不會濫用法律程序，拖延交回租賃物。 此外，他認為應加快勒遷程序，應將勒遷之訟（無論簡易形式或通常式）列為緊急程序，以免出租人的權利被進一步侵害。他希望在修訂租賃法律時，能明確加入懲罰性損害賠償及優化現有的勒遷程序，從而令到市場上有更多的不動產出租，使沒能力購買房屋的人士在租用不動產時有更多的選擇及更便宜的租金。 而另一講者、香港的執業律師張宗傳表示，香港自二零零四年《業主與租客（綜合）條例》生效、撤銷了租住權保障後，就沒有『租霸』的情況了。如果租客到租約期滿還不走，可以通過土地審裁處、區域法院或高等法院，循民事方式勒遷。其中經過土地審裁較快，也不必聘請律師，只需三、四個月就可收回出租的不動產。他認為，澳門的情況與香港相似，都是根據普通法，因此香港的相關條例值得澳門參考。 出席論壇的法律改革及國際法事務局局長朱琳琳表示，論壇有助政府訂定符合社會現況的房地產發展政策。