房地產中介業務法

昨出版的第四十六期《澳門特別行政區公報》第一組，公佈了第16/2012號法律 ── 房地產中介業務法，並將於二零一三年七月一日起生效，現簡介有關規定。

制定該法律是為規範准入及從事涉及位於澳門特區的不動產的房地產中介業務。該業務僅房地產中介人及房地產經紀可從事房地產中介業務，而房地產經紀僅可為唯一一名房地產中介人提供服務，但獲該中介人明示許可的情況除外。

房地產中介業務

法律規定，房地產中介業務的商業營業場所須設於作商業、服務、寫字樓或從事自由職業用途的不動產內，而房地產中介人須在其商業營業場所顯眼處張貼其房地產中介人准照或認證繕本及商業營業場所說明書。至於佣金方面，房地產中介人僅可在其按房地產中介合同的規定促成客戶訂立相關的法律行為後，方有權收取佣金，但房地產中介合同訂明的其他情況除外，尤其客戶須就該合同的標的物所指法律行為訂立預約合同後支付佣金。

房地產中介人的權利

房地產中介人有權依法從事房地產中介業務；要求客戶提交及提供從事房地產中介業務所需的文件及資訊；收取佣金及按與客戶的約定獲償還已支付的費用；保留由其支配的款項及文件以確保收取佣金款項；以及拒絕有損其業務或不法的委託。

房地產中介人的義務

在對客戶方面：除該法律、補充法規及第二十五條所指的指引所規定的義務外，房地產中介人尚須履行下列義務；分別是：（一）在訂立房地產中介合同時，進行一切合理程序並採取一切應有的措施核實客戶是否具備訂立擬促成的法律行為的能力及正當性；（二）從與其訂立合同的客戶取得關於不動產的資訊，尤其不動產的法律狀況、特徵、價格及付款條件，並將該等資訊以清楚、客觀及適當的方式提供予其他客戶及利害關係人；（三）在訂立房地產中介合同時，進行一切合理程序並採取一切應有的措施核實不動產的特徵是否與客戶提供的一致，以及不動產是否設有任何責任或負擔；（四）以不使人誤解的方式將其負責促成的法律行為準確及清楚地告知客戶；（五）即時向客戶報有關與房地產中介合同所指法律行為有利害關係的事實及任何影響該法律行為的訂立的事實。房地產中介人不得將其客戶轉介予其他房地產中介人，亦不得將客戶及不動產的資料披露予其他房地產中介人或其房地產經紀，但獲該客戶同意者除外。

房地產經紀的義務

除該法律、補充法規及第二十五條所指的指引所規定的義務外，房地產經紀尚須遵守的義務包括：（一）協助其所屬的房地產中介人履行法定的義務；（二）如法律規定的從業要件的遵守情況有變更，須自發生變更之日起十日內通知其所屬的房地產中介人。房地產經紀不得將其所屬的房地產中介人的客戶轉介予其他房地產中介人，亦不得將客戶或不動產的資料披露予其他房地產中介人或其房地產經紀，但獲其所屬的房地產中介人及該客戶同意者除外。房地產經紀在從事業務時，須佩帶由房地產中介人發出的工作證。房地產中介人及其全體僱員，包括行政管理機關成員、董事、經理或輔助人員，以及房地產經紀，須就從事業務時直接或間接所知悉的事實、資訊及個人資料遵守保密義務。

監察及處罰制度

監察方面。在具房地產中介範疇職責的主管實體的人員執行監察職務並適當表明其身份時，房地產中介人及其全體僱員，包括行政管理機關成員、董事、經理或輔助人員，以及房地產經紀必須：讓工作人員進入須受監察的地點及商業營業場所，並在其內逗留直至完成監察工作為止；出示和提供所要求與從事房地產中介業務有關的文件及資訊。至於具房地產中介範疇職責的主管實體的人員在執行監察職務時，享有公共當局的權力，尤其在執行此職務時遇到反對或抗拒的情況時，可依法請求警察當局及行政當局提供所需的協助。

處罰方面。根據該項法律有義務但拒絕讓執行職務的具房地產中介範疇職責的主管實體的人員進入受監察的地點及商業營業場所及在其內逗留者，構成普通違令罪；而在行政違法行為方面，法律規定，違反該法律、補充法規的規定以及第二十五條所指的指引即構成行政違法行為。而科處行政違法行為的處罰屬具房地產中介範疇職責的主管實體的領導的職權。

對於未持有有效准照而從事業務的處罰，法律有如下規定：一、未持有有效准照而以房地產中介人身份從事房地產中介業務者，科澳門幣五萬元至三十萬元罰款。二、未持有有效准照而以房地產經紀身份從事房地產中介業務者，科二萬元至十萬元罰款。三、違反僱用法律所規定者，按其所僱用的每一未持有有效房地產經紀准照的人，科三萬元至十五萬元罰款。另外，違反該法所指的其他規定，科五千至十萬元不等的罰款。

另外，房地產中介人須對其房地產經紀在從事有關業務時所被科處罰款之繳納負連帶責任，但不影響求償權。除罰款外，對於該法律所規定的若干行政違法行為，尚可按行政違法行為的嚴重性及其行為人的過錯程度單獨或一併科處附加處罰，為期一個月至一年，包括關閉商業營業場所以及禁止從事房地產中介業務。

                                                             (法務局供稿)