原海一居樓花買家不具條件補辦物業登記

【特訊】按照第8/2019號法律《都市更新暫住房及置換房法律制度》第12條第2款的規定，受土地臨時批給失效影響的在建獨立單位的預約買受人，以及受讓相關預約買賣合同地位的人士，只要預約取得的行為已按照7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》（俗稱「樓花法」）第十條的規定作出物業登記，則可按該法律的規定購買置換房。由此可見，受土地批給失效影響的樓花購買者，只有在樓花預約買賣合同已經辦理物業登記的前提下，才具有申請購買置換房的條件。

之所以作出上述規定，是基於樓花買賣登記制度的積極作用及其在澳門現行法律體系之中的地位。透過登記，可以確認樓花預約買賣合同的真實性和有效性，核實樓花是否曾經轉手以及最後一手樓花購買者的身份，從而達到公示及對抗第三者的效果。正因如此，2013年生效的「樓花法」規定，樓花買賣必須進行物業登記。於是，樓花買賣登記制度成為了現在澳門法律體系當中的一項重要制度。故在制定任何法律的時候，都應該尊重及遵守該項規定和要求。《都市更新暫住房及置換房法律制度》第12條2款要求以物業登記作為申請購買置換房的條件，正是基於整體法律制度的考慮。換言之，上述法律規定並非專為「海一居」而設，而是為一般及抽象地適用於受土地批給失效影響的一類樓花購買者，因而具有合理性和必要性。

政府和立法會在審議《都市更新暫住房及置換房法律制度》法案的過程中，都是以澳門整體法律體系為前提，討論和審議法案的各項規定。對於第12條2款的規定，在審議過程中，不論議員們或立法會法律技術顧問團，都未對此提出疑問，在第三常設委員會的意見書中，亦可反映出雙方達成共識，即第12條2款不是專門為「海一居」事件而設，而是要符合澳門整體法律制度的要求。同時，在審議該法案的整個階段，相關法案文本都屬公開，政府並沒有收到「海一居」樓花購買者就這一條文提出的任何意見。

此外須指出的是，在2013年「樓花法」生效後，政府相關部門透過多個渠道持續向社會公眾宣傳推廣「樓花法」。2014年4月4日，自原「海一居」建築項目辦理了臨時分層登記後，樓花購買者即可申請樓花預約買賣合同的物業登記。在2014年的5月，原「海一居」 建築項目的發展商曾經致信所有的樓花購買者，通知其已可進行樓花預約買賣合同的物業登記。直至2015年12月25日原「海一居」建築項目的土地臨時批給被宣告失效，在超過一年半的時間內，實際上絕大多數的樓花購買者都申請辦理了物業登記。

最後，就現階段而言，在法律層面上，根據《物業登記法典》及《土地法》的規定，由於該地段的臨時批給已被行政長官宣告失效，原承批人已不具有在土地上進行興建、改建或保存建築物的權利，有關設定分層所有權的臨時登記亦不再產生任何法律效力，作為登記標的之獨立單位在現在或未來亦不會存在，故有關權利的取得欠缺登記的標的應被拒絶登記。換言之，在現有法律制度下，不具備條件為原「海一居」樓花購買者補辦物業登記。