經濟下行、加息有壓力

是否適宜為房地產鬆綁？

【特稿】疫情下，本澳樓宇成交量下跌，根據統計暨普查局資料顯示，2021年全年樓宇單位及停車位買賣共8802個，按年減少2.2%，成交金額下跌2.6%，至497.7億元。房地產中介業界估計，今年首季，成交量約800宗，成交量創15年低位；由於成交淡靜，影響到房地產中介生存；因而有業界提出，檢討目前的「辣招」，有建議放寬樓宇按揭成數，特別指出，建議放寬千萬元物業的樓按成數至八成；疫情下樓宇成交宗數低的原因，未必單純是樓宇按揭成數問題可以解決。

本澳進入抗疫第3年，這兩年，本澳經濟出現了不少變化，有部分居民收入也受到影響，例如本澳居民失業率達到4.5%，居民存款較4月下跌0.3%至6659億澳門元，非居民存款亦減少0.8%至3807億澳門元。銀行體系的存款總額減少0.5%至13096億澳門元；截至3月底，銀行的本地居民貸存比率由2月底的60.3%下降至60.1%。2021年本地生產總值為2394億澳門元，人均本地生產總值為350445澳門元（約43774美元）。回顧2020年，本地生產總值為1944億澳門元，人均本地生產總值為285314澳門元 (約35714美元)。

2021年全年，本地居民失業率為3.9%，最近一期失業率已經升至4.5%，就業和失業嚴重；即使降低要求，不少工種薪金都大幅下跌，部分職位空缺只提供月薪7、8000至1萬元的水平，在「飯碗」難保、開飯都為首要解決民生議題的時期，輕易放寛樓貸政策，必需謹慎。疫情前，有意見指，儲首期難，政府於2018年對首置、800萬以下物業放闊了首期，協助首置、青年低首期置業；但是，有業界反映，造成了單位以800萬元為分水嶺的局面，細價樓由於首期相對低及按揭成數高，易上車而較受到發展商及市場歡迎和消化，800萬元以上的物業受按揭成數所限、首期需要較多，除了物業本身的條件，如樓齡、樓價，銀行在批出樓貸時，還要考慮貸款人的年齡、收入，這都影響到樓按成數，銀行作出充分的壓力測試及風險評估後，再批出貸款，若然如中介業界所建議，放寛800萬元，甚至1200萬元、1500萬元的樓按成數，短期內催谷家庭換樓，在如今經濟狀況下，可能換來不堪設想的後果，以售價為1200萬元單位為例，若按業界建議，將樓按成數放寬至8成，即可貸款960萬元，貨款人每月需要供款數，其收入能否滿足？一名20多歲剛大學畢業青年，在目前低薪環境中，收入能滿足這筆貸款的壓力測試？這意味著，放寬樓貸的同時，要放寛銀行對貸款人的供款能力壓測，可能會增加銀行壞帳或不良貸款比率，再壞打算，若樓市再度滑落，一批負資產家庭，政府如何解決？

坊間有句俗語，「澳門人好鍾意買樓，新盤開售永遠人山人海」，無論市場高低，都會有市民願意及有能力去置業，盲目地為了短線的業界生存問題，輕易為政策鬆綁，未必是實事求事和有效解決問題的方法；這樣，只會令問題越來越泥足深陷，在經濟低淡仍然入場的買家，多數是有實力的買家，對市場的日後健康更加有利；經濟下行、加息壓力存在，不適宜輕易鬆，否則日後隱患可能更多。對於房地產中介目前面對的困境，政府可以在帶津培訓中研究如何讓該類行業的從業員受惠。

諾 亞