《青洲都市化整治計劃》

2024

特區政府繼2010 年公佈了《青洲都市化整治計劃》後，因應城市發展，以城市總體規劃為依據，配合《土地法》、《文化遺產保護法》的施行，青洲山周邊區域規劃在過往基礎上優化，今年11月公佈《青洲都市化整治計劃》（2024） 。《青洲都市化整治計劃》（2024）範圍的土地面積約23.8萬㎡，規劃區北至青洲河邊馬路，南至筷子基北灣，西至跨境工業區，東至青洲新馬路及青洲大馬路。保育青洲山及青洲山避靜院等歷史人文與自然環境資源，訂定景觀視域及核心視廊範圍，並藉重新規劃青洲山南側至濱海岸線區域，未來形成區域文化活力節點。這到底是青洲發展的新曙光，還是又一個都市傳說？！

《青洲都市化整治計劃》多次修改

回歸前，1996年制定過《青洲都市化整治計劃》，當年規劃土地面積約26萬平方米，主要範圍以青洲山及其周邊土地，並不包括現時青洲坊地段；土地用途主要分三類：可發展用地、綠化和道路用地；樓宇限高由15米至72米不等。而根據物業登記資料，青洲大部份土地屬私人擁有，包括位處中央的青洲山亦屬私有土地。

為提升青洲區居住環境和居民的生活質素，完善青洲區發展規劃，土地工務運輸局於2009年對1996年制定的《青洲都市化整治計劃》進行檢討和諮詢。特區政府為完善青洲區發展規劃，早於2011年對《青洲都市化整治計劃》進行檢討及完善，其後於2017年再作第二次修改諮詢，以活化青洲區，但宣稱受到土地業權複雜、文物保育、總體城規未出台等因素影響，跎蹉近10年仍然是紙上談兵。青洲山一帶的修車場、廢車場等對區內環境生態造成污染，以至青洲山山體及山上古跡設施的保育問題，燃料中途倉對民居的威脅等，持續困難區內居民多年未有解決。今年11月公佈的《青洲都市化整治計劃》（2024），再次為青洲區整治帶來曙光。

2010 VS 2024

2010年青洲都市化整治計劃區域建設用地總量是120080 ㎡，佔規劃總面積約50.5%，共劃分成為52幅發展地段，總建築面積約104.7萬㎡ ，預計人口將達2.7萬多人。2024年的規劃中提到，青洲區現況有較多未發展用地，目前存在土地權屬多樣，用地零碎且不規則等問題。以及提出保育青洲山及青洲山避靜院等歷史人文與自然環境資源，訂定景觀視域及核心視廊範圍。遵循澳門城市總體規劃，整合跨境工業區外工業用地，增加區內商業及旅遊娛樂用地的供應，為中小企業提供發展空間，並進行產業升級。參考過往研究成果，合理調整地段界線，提供適當誘因，推動區內開發建設。

2024年計劃區域內共規劃有44幅地段，總用地面積238800㎡， 規劃預計居住人口1.3萬。其中，H2類居住用地26幅，佔比21.68%。區內北部新增康體及市政設施，南部設置商業、文化及康體等設施，成為區域內的活力文化節點。預計總建築面積（地面以上）約611780 ㎡，參考城市設計研究方案，裙樓主要功能為商業辦公塔樓主要功能為住宅。以及依據澳門城市總體規劃要求，區內零散工業用地須調整為非工業用途，規劃建議用於商業或旅遊娛樂用地。另外，規劃通過將青洲大馬路、青洲河邊馬路等道路的等級調整為主要道路，打通包括青洲新馬路在內的青洲山邊環路，優化區域支路網，以完善區域路網結構。

結合綠地空間及路側行人道，以步行道、行人天橋、地面步行廊道等多種方式在區內形成便捷可達的立體慢行系統路網，連接區內主要公用設施及綠地或公共開放空間。綠地或公共開放空間由核心綠地及鄰里綠地所組成，包括﹕

區內設均衡分佈的獨立佔地公用設施，以服務於區內新增的居住人口。亦提到，市政屠房未來將考慮遷移至區外。區內亦設有多處公用設施附建設於樓宇內，規劃提到將有社會設施(如長者日間中心、家庭及社區服務設施等) 。另外，提出獨立佔地的基礎設施本區內的基礎設施總用地面積約5151㎡，分別為自來水廠用地及新增變電站。中途倉未來將遷移，用地轉作公用設施；疏濬碼頭未來將調整至跨境工業區南側。而非獨立佔地的基礎設施及交通設施，區內將有多處基礎設施附建設於樓宇內。主要為基礎設施（如電信機樓和燃氣設施）及交通設施（巴士總站）。

設核心視廊範圍及生態保護用地

另一方面，為落實澳門城市總體規劃中筷子基北灣望向青洲山的視域視廊範圍。

由筷子基北灣望向青洲避靜院建築所形成的核心視廊範圍，視廊寬度約為80米，並可以看到完整的青洲避靜院建築。核心視廊內，樓宇最大許可海拔高度為15米、13米、11米，包括天面上所有設施。另建議訂定景觀視域範圍以維持青洲山1/3山體與筷子基北灣的視線聯繫。青洲山南側受視域影響的各地段最大許可高度呈現北高南低階梯狀分佈，分別為海拔高度27米、22米、20米、18米，包括天面上所有設施。以落實澳門城市總體規劃中青洲大馬路視廊，維持聖若瑟大學主要區域的現況樓宇最大許可高度，且視廊背景建築高度以青洲山山體最高點高度為限。為保障青洲山景觀，青洲山周邊地段的最大許可高度以低於青洲山的海拔高度54.5米作參考；而南面景觀視廊視域內的地段，將以海拔高度控制，包括天面上所有設施，樓宇高度呈現北高南低的階梯狀分佈。

生態保護用地方面，2024年規劃依據城市總體規劃青洲山不可都市化區範圍劃定為生態保護用地。總面積約4萬㎡。並依據青洲山生物多樣性及山體條件，劃定為生態保育核心區。而為維持青洲山低密度的宜居社區，規劃將以過往成果及現況為基礎，訂定區內的地積比率，而青洲山南面因受視廊視域的發展限制，故地積比率將按研究成果而訂定，和依據各地段訂定的用地條件開展城市設計工作，增加綠地或公共開放空間，規劃整合青洲山沿山步道及青洲山山海綠廊連接全區及公用設施節點。南面濱水區以文化康體、休閒商業設施為主，形成區域文化活力節點。