氹北屬都市性地段可按規劃開發使用

【特訊】氹仔北區於1995年制定的《氹仔北區都市化整治計劃》中已定性為都市性地段，即在規劃上全部土地可開發使用。至於部分私有土地於物業登記上被標註為“農用地”事宜，是民法上的概念，並非定性土地的用途，簡單來說，一塊土地只要上面沒有興建樓宇，即使有關土地位於市中心，在物業登記時都會標註為“農用地”，而已興建樓宇的土地，在登記上則標註為“都市用地”。事實上，物業登記所指的“農用地”與農業開發或土地種植等土地用途毫無關係，只是因應土地投資買賣時的狀況而言。

修訂規劃締造新型綠色社區

政府對《氹仔北區都市化整治計劃》進行修訂，務求創造多贏局面，透過一系列鼓勵措施，推動私有土地業權人在可依循的情況下，促成合作，開發土地。是次修訂，政府允許增加兩成樓宇面積及放寛部分土地高度，而業權人則需將部分樓面面積交予政府，作公共用途。

由於區內私有土地分佈廣泛，幾乎每一個地段都涉及私有土地及未經發展，規劃的落實仍須依賴業權人配合，規劃修訂後，雖然當中一些土地仍然須由業權人互相協商才能利用，但相當一部分土地只要業權人和政府商討，就可透過土地的重新合併和分割，得以令原本不規則的土地變得方正，滿足規劃條件，易於開發，政府亦可獲得土地儲備，完善路網，增加綠化面積，締造新型綠色居住社區。

物業登記上未建樓土地稱“農用地”

另外，氹仔北區於1995年制定的《氹仔北區都市化整治計劃》中已定性為都市性地段，即在規劃上全部土地可開發使用。目前坊間所指氹仔北區私有土地為“農用地”事宜，根據的是物業登記局對有關土地狀況的資料。物業登記所使用的“農用地”是民法上的定義，即土地上沒有獨立經濟價值之建築物為“農用地”，而土地上有樓宇的土地則為“都市用地”（《民法典》第一百九十五條）。按照法律，無論是私有土地、長期租借地還是租賃批地，只要準備用來興建樓宇的土地，在物業登記上都被視為“農用地”，而並非定性土地的用途。

簡單來說，一塊土地只要上面沒有興建樓宇，即使有關土地位於市中心，在物業登記時都會標註為“農用地”，而已興建樓宇的土地，在物業登記上則標註為“都市用地”。即使一幅土地建有樓宇，若將樓宇拆卸，而將土地重新登記時，物業登記狀況也會由“都市用地”更改為“農用地”。事實上，物業登記上所指的“農用地”與農業開發或土地種植毫無關係，只是因應土地投資賣買時的狀況而言。目前，氹仔北區內大部分私有土地因從未發展，在物業登記上均標註“農用地”。

修訂工作水到渠成並非新增規劃

《氹仔北區都市化整治計劃》於1995年就已經制定，一直有效，卻基於複雜的地權及欠缺推動措施而成效不彰，近年因應各種情況而進行了修訂，修訂工作經過一段長時間而水到渠成，並非一個新增的規劃。政府認為，現時是適當時機公佈《氹仔北區都市化計劃修訂》。