經屋政策三個取向　影響深遠應充分討論

《經濟房屋的建造及出售制度?法案討論至今，仍爭論不休，恐怕最終仍難有共識。只是，澳門立法會的組成成份如何，人們心中有數。非民選議員控制大局，商界聲音宏亮，相信所得結果很難符合基層市民所期。但作為民選議員，只要還有一口氣，自然據理力爭，縱使結局難如人願，也要留下歷史的記錄。 現時，經屋的出售制度有三個路向之爭，且聽道來。  

寬入緊出：經屋的用益權和處分權受嚴格限制 其一，是現時法案所提出的所謂?入緊出，其中的「?入」包括以資產審查及設收入上下限，要分成四隊（四隊是由長者作代表及當業主的核心家團、核心家團、非核心家團和個人申請）再來抽簽，這種所謂「?入」其實並不「?」。因為要設定收入上限已經人為製造夾心階層，?奪部份中產家庭進入經屋資格，其次，以這種分組抽簽取代原有的計分制度，實際上有些隊伍如非核心家團和個人申請是只有排隊，但永無上樓的機會。而在「?入」與「緊出」之間，還有一個用益權的問題。按照私有產權角度，一個人花錢購買一個住宅，理應有充分的處分權和用益權。但經屋卻是一個不完全產權，購得者的用益權（十六年禁售期內必須家團自住，連親友留宿及接貨在家工作也有機會遭到相等於樓價的百分之三十到四十的罰款）和處分權（十六年內不得轉售）受極大的限制。這涉及緊出的問題。它有十六年禁售期，到禁售期後真要轉售時亦要與市場價值掛鉤來計算須補回龐大的差價。此所謂緊出，緊得實在比緊箍咒還緊。  

寬入不出：經屋社屋化 其二，也有經屋永遠姓公的提法，即認定經屋既屬社會福利，就只能用於解決居民住屋問題，而不應讓其流入市場產生可能圖利的空間。他們也主張，經屋既屬福利，又永遠姓公，則可以盡量以低於成本價發售，甚至有提出二三十萬元一個單位。總之，到購買經屋家團不再需用此單位時，則以折扣價退回給政府。這個主張實際是將經屋社屋化，等同以較低價格（代替社屋的每月租金）購買經屋的使用權而不涉產權。只是，若經屋永遠姓公，即政府須回購經屋並重新分配，則是房屋政策的重大改變。現時的社屋經屋分途，是一個相對合理的配置。社屋作為一種社會福利，是社會的保護網，讓貧困家庭能透過租住社屋來解決居所問題。而社屋對政府來說，是一個負擔，社屋租戶只須付極低廉的租金，政府除了注資興建社屋之外，還要長期承擔社屋的維修保養、管理費用等等，所以對社屋的入住資格必須嚴格限制，以節約公共資源。相反，經屋興建並出售以後，政府便無須再作任何承擔。若政府須回購經屋，則經屋的維護保養亦在所難免需由政府承擔。若經三、五十年，部份單位由當局回購，部份未回購，樓宇殘破需要重建，政府還須安排未退售的單位業主換樓，將會構成政府永遠拋不開的負擔。而這個將經屋社屋化的主張，與市民購買經屋望擁有自己物業的期望有一段距離。而可見將來，購買了經屋的居民，因為讓政府回購必然所得不多，結果只會逼一群有心向上流的市民，長期持有經屋，而不進入或無法進入私樓市場。而經屋雖然永遠姓公，但實際上只出（賣出）不進（回購），最後政府成了不斷興建經屋的最大的發展商，長遠來說會令本澳私人房地產市場萎縮。  

寬入寬出：經屋非福利化，政府無需作任何補貼 其三，有人提出的是?入?出，就是反對設資產審查和收入上限，避免人為造成夾心階層。與此相配合，就是經屋非福利化（因為若屬福利，當然不可能人人皆可享有，而必須設限以阻隔非享用者），主張經屋以成本定價，其中包括建築成本，土地成本和行政費用。若以目前政府放風的經屋售價，是呎價千一元的話，則雖不中亦不遠。因為現時的經屋建築成本（政府透露應為六千多元一平方米，即六百多元一平方呎）、土地成本（以偉龍馬路的二十六幢屏風樓放高為例，其建築面積從原來的三十九萬平方米增加到七十三萬平方米，淨增建築面積為約三十四萬平方米，補地價為6.4億，平均每方米的地價是1896元，即每平方呎不足200元）及行政費用，呎價千一元有多無少。就是說，以此價格出售經屋的話，政府只是墊支公帑而非耗用公帑，更還有薄利可圖（當然對比私人房地產商所謀的暴利來說，政府所得只算是薄利）。因此，經屋不應視為福利，而應視為一項調控樓價的社會民生工作。持此論者認為，經屋既非福利，則設十六年禁售期已足夠，應在禁售期後不再作任何限制，更不應設定甚麼補價制度。因為政府在經屋的興建及出售的整個制度中根本就沒有任何階段對經屋作補貼或資助，就不應存在補價的問題。 當然，三個路向的選擇是政治取向，正如一些議員同事所說其中沒有對錯。但有一點需要說明的，有人認為若?入?出便有可能產生經屋被作圖利問題。確實，近年樓價飛漲，令舊經屋亦可以百多萬來轉售，筆者不排除確有如此個案，問題是，這些經屋單位為何可炒得如此高價？究其原因是由於經屋供應量不足所致。試想想，若經屋的供應有一合理的數量，輪候經屋的人士只要被確認資格，在一個合理的期間（如兩年內）可以購得經屋上樓，那些住殘住舊的經屋可以炒得起嗎？出售經屋可以圖利嗎？顯而易見，經屋之可以圖利，純是政府房屋政策失誤，停建公屋所致。                                       立法議員　區錦新