經屋轉售 應該「封」還是「不封」

不封閉經屋市場　理據何處立足？ 縱觀「不封閉派」理論，不難看出有些議員對於封閉經屋市場心存憂慮，唯恐傷害到某些市民的利益。希望筆者能釋除有關議員的疑慮。 有議員認為：經屋流入私人市場對調節樓市有積極作用。但是歷史告訴我們，幾十年來經屋不斷流入私人市場，但卻沒有起到緩衝樓市價格的作用。相反，封閉經屋市場後，經屋可以近乎成本價售予有需要之市民，不更是大眾之福嗎？ 也有議員認為：允許經屋流入私人市場，可增加單位供應量，就能平衡樓市的供求槓桿，降低樓價。筆者認為澳門高樓價的癥結所在並不在於供求關係，且看本澳尚有多少空置單位，很明顯並不是房屋供不應求而導致樓價高企。其實，本澳樓價高企的原因甚為複雜，受境內外多種因素影響，當中的以美國的量化寬鬆政策直接導致大量熱錢流入、人民幣升值引起的通漲成因及本澳貨幣政策的被動性都是最為托高樓價的關鍵因素。除非把澳門的私樓市場徹底封閉，否則再建十萬房屋亦無濟於事。反觀，如果經屋不斷流入私樓市場，正正意味著市民越來越難買到價格合理的房屋。 更有言：經屋若屬「封閉」，會令未能在私樓市場置業的居民，渴望更多經屋，間接使土地資源更緊張。這樣的擔心未免有所偏頗。不能在私樓市場置業的居民渴望更多經屋，是情理當中的事，況且「封閉」經屋系統，不正是解決土地資源有限、合理利用房屋資源的有效措施嗎？怎麼忍心將「使土地資源更緊張」的責任推到廣大需要經屋的市民身上呢？ 更有團體代表表示：經屋法例實施三十年來，社會亦從未質疑其可以轉入私人市場之問題。這其實是一個形而上學的推論，哲學上來說，就是用靜止的、表面的、片面的觀點去看待客觀事物的發展；單憑主觀直覺來判斷客觀原則。希望筆者以下的淺陋見解，能使大眾擦亮眼睛。怎樣可以斷定多年來無人質疑呢？況且任何構思的提出，尤其是社會意識的形成，若不是經過長時間的醞釀，難道會是某天一覺醒來的突發其想嗎？退一步論，就算以前沒有質疑，難道現在澳門居民就不能為公平，為公理而求變嗎？社會需要進步，需要發展，相信各位市民都認同；亦相信大家能用與時俱進的目光看待「封閉經屋市場」的構思。 也有團體代表認為：為甚麼不規管「炒樓」暴利者，而針對經屋居民賣經屋？先請冷靜，讓我們透過現象看本質：以經屋價格低價買入，以私樓價格高價賣出，這本質上就實現了「暴利」。雖不能說這些經屋居民存心「炒樓」，但是以經屋獲得「暴利」，就違背了經屋是為了解決居民居住問題的初衷；現在就是要規管這種現象。經屋居民出售經屋，不是不可，賣回給政府不是賣嗎？間接賣給其他有需要的人不更好嗎？這樣就可避免從中炒賣獲利。這不就說明經屋系統更應該「封閉」了嗎？ 還有比較令人糾結的言論：經屋「封閉」不可轉售不可出租，此乃倒退至過往內地的計劃經濟，不可取。首先，何謂「計劃經濟」？計劃經濟出現在我國一個特定的發展時期，為祖國發展作出過重要的貢獻；在計劃經濟中，最突顯的就是「人人有份」之原則下的配給制度。顯然我們的經屋不能人人皆有；似乎此言論想說的，應是計劃經濟中的「福利分房」的政策。其實這與澳門現時的經屋「封閉」政策亦相差甚遠：「福利分房」的政策下的「宿舍」是公有房屋，不屬私人財產，不可繼承；而經屋屬私人財產，可繼承。經屋「封閉」後，經屋和私樓的區別就是經屋在「封閉」系統中流通，與私人樓宇是兩個不同的流通市場。再重申一點，經屋「封閉」的構思是與時俱進，而絕非歷史倒退。 最後發現最有趣的一點，就是有議員及團體代表說：數據顯示過往經轉售率只有三成，說明不多經屋住戶會轉售圖利。這是眾多「不封閉派」言論中最為「可愛」的一點。既然不多轉售圖利的個案，那不能轉售私人市場，影響了誰呢？改為封閉系統又有何不可呢？不是百利而無一害嗎？這些議員和代表多慮了，上述之言應該可以令其釋懷了吧！ 關於封閉經屋市場筆者在此提幾點愚見：  

關於業權 在不違反經屋其他相關規定的情況下，自購買日起便應是永久並且是可以承繼之業權，亦可作為資產向銀行作樓宇按揭，簡而言之，就是除了只可出售予政府之外與私樓無異。當然，在擁有經屋期間不能擁有私人物業，當有能力並購買私人物業後，經屋要強制售回予政府，好讓其他有需要人士購買。這裡值得強調的是，讓市民糾結的正是這個問題，在業權方面，是百分百的私人業權，所以根本就不存在所謂的「公私」問題。  

關於呎價 政府本屋著以民為本的原則，為民政策著實應該從市民之角度出發，故筆者認為呎價可以貼近成本價計算。真正令有需要的市民減輕負擔。  

關於禁售期 不應再設立禁售期，原則上新經屋業主應可自購買日起便可售回予政府。當然售出後亦應作為已有過物業，即要再過五年，並於五年內並無物業才有資格再次申請。  

關於入息上下限 應建靈活可變的入息上下限制度，設立專責部門或小組負責定期檢討並調整入息上下限。此舉甚為重要，因在未來日子政府可透過此措施調節經屋受惠人群的數量，同時亦可藉此有效調控私樓市場。以現在本澳的實際情況，入息上限應可再上調，以切合市民的實際訴求。 是次經屋法案之討論，市民的關注度是很高的，但市民的知悉率是很低的。自「公私」之論出爐的那天起，筆者訪問過不少親朋好友，對於「公」、「私」之別都是誤解的多，剩下的就是一知半解。不少市民聞「公」即以為與社屋無異，誤解之下當然響起反對的聲音；然而，經筆者說明後，反而普遍表示贊成「封閉」。由此可見，市民對此政策構思理解的偏差，即可導致剛好相反的民意結果，這種錯誤的理解導出的不是一般的偏差，而是真與偽的直接對立。所以，如果政府希望廣納民意，那明晰政策的內容和涵義就是首要當務；市民只有在清楚知悉甚麼是「經屋封閉系統」及其運作和限制如何後，才能夠真正表達民意。相信政府並不希望「蒙查查」的得到錯誤民意，市民當然也不希望「蒙查查」的表錯態。 筆者認為「封」與「不封」的構想應不難整理。所以，建議政府或立法會應立即透過各主要媒體向公眾簡單說明（撮要即可）兩者的構想，明晰兩者之別，讓市民自己比較。並應強調不再用「公私」作比喻，統一討論「封與不封」。筆者亦明白法案討論的可用時間不多，但如此重要之事，公佈出來讓市民醞釀個十天八天，實有必要，相信討論時間稍作調整，應該不會影響大體進度，所謂「磨刀不誤砍柴工」，摸清民意，定必更有利於立法工作，做更準確之決定，實市民之福也。 此外，很多市民表示根本不清楚有何途徑向政府表達意見。建議政府在廣開言路的同時，還要設法向市民宣傳反映意見的渠道，更須保障渠道的暢通，這樣才可制定出切合民情、貼近民意的政策。（下）  正和策略研究會       

經屋是為需要居所而無能力置業的市民而設的。經屋「封閉」，不僅有需要者能有其居所，還能透過入息上下限的調整，有效調控私樓市場。這才真是可望私樓市場樓價受控的「高招」。