建立物業維修基金保障制度 應對樓宇管理和檢修問題的思考

二零一一年七月二十六日清晨七時，來自馬六甲街國際中心的一聲巨響，除帶出了餐飲業燃料儲存的安全問題外，更引伸出澳門物業管理生態的種種弊端，因是次爆炸所損壞的供水、供電及通訊等系統，便由於『一廈多管』及『權責不清』等問題，而導致大廈的生活機能遲遲未能恢復，甚者，更揭露了大廈地下水池無人管理及衛生環境惡劣等一連串的問題。 誠言，特區政府在過去雖然透過名目眾多的資助計劃、樓宇滲漏水聯合處理中心及樓宇管理仲裁中心的成立等政策措施嘗試去解決與物業管理有關的問題，但從海濱花園和翡翠廣場的『割電風波』、樂富新村的一個管理處兩個管理公司管理員事件、海南花園停車場爭奪戰、凱泉灣物業管理費風波以至國際中心一廈多管問題，都顯示了澳門物業管理生態的千瘡百孔。管理費訂定的主導權、服務與維修工程的審批權以及眾多物業管理爭拗背後引申出的龐大利益誰屬等核心問題，顯然，現有的政策措施和法律法規未能從根本上解決。 根據統計資料顯示，二零一一年第二季度樓齡在三十年或以上的商住及工業樓宇數目已由二零零八年的三千四百零三幢上升至三千八百二十一幢，顯示澳門已迎來了樓宇老化的上升軌道期。基於樓宇生命週期的客觀事實，可以預見，伴隨著樓宇老化而產生的物業維修及管理糾紛等問題將不斷呈現，由此而衍生的社會問題也會有增無減。 由於物業管理主體主要由管理機構、管理實體及監督部門三個不同個體所組成，而健全的物業管理體系又涉及到公民教育、專業認證、法律法規、會計審查、責任保險及反貪反腐等多個不同範疇。因此，要理順澳門物業管理生態的種種問題，須從多方入手、多管齊下，才能把現時物業管理中的種種亂象導回正軌。但由於跨越多個部門，加上相關法律法規嚴重滯後，可預見相關政策措施的出台、落實與執行將會舉步為艱。為此，本人嘗試提出建立物業維修基金保障制度，以應對樓宇管理和檢修問題的一個綜合性、解決問題的方向建議。此建議的目的是想確保樓宇的公共系統運作安全和基本良好，讓居民的居住環境和生活不會因為物業管理權或者是利益糾紛等問題而受到影響。 （一）基金起動滾存方式 基金宗旨以使用者自付為核心理念，但為著政策的有利推行及建立，建議政府在基金成立時，為具一定樓齡的樓宇可一次性劃撥一筆資金作為基金的首次投入，而繼後的供款來源，不論新舊樓宇均可由兩方面所獲取：1) 把民法典現行規定的不少於大廈管理費的十分之一撥作物業維修的所得款項一併納入此基金內，以物業登記簿冊為戶名單位，實行政府集中管理；2)在每年所收取的房屋稅中提成一定的比例以納入此維修基金內，藉此解決現有大廈維修基金入不敷支的困境，同時亦能體現使用者自付的精神。 （二）基金支付對象 基金應以物業的公共部分之基本維修所需費用為支付對象，其中主要包括供水、排水、供電、電訊、燃氣、電梯、消防設備及必要的保安設備等系統的更換與維修，但對物業的公共部分外觀翻新所需費用，則不包含在此基金的支付範圍內；籍此機制，在一定比例的分層所有權人同意下，業主委員會、業主代表或樓宇公共系統的相關專業公共機構可向政府申請領取其物業相對應所持分額之基金以支付有關費用。當所屬份額的基金不足以支付時，才由業權人分攤。 此舉除減輕了現行物業維修基金入不敷支的老毛病外，亦可減輕業主委員會籌集維修資金艱難的困境，同時亦可避免維修基金被人誤用或不善處理的情況發生。 （三）保障機制 為了讓基金用得其所，政府在推行相關政策時，亦須配合以下二項措施，以審查申請方的要求合理性及工程質量：1）由於物業公共設施的檢測具有較強的專業性，因此建議政府可透過與公共機構(如自來水、電力、燃氣及電訊公司)合作，藉其專業技能，定期為各物業作檢查，以確定其系統的維修必要性，以作為審批維修基金申請合理性的重要依據；而在排水、電梯等相關設備，建議政府考慮擴大現有土木工程實驗室的職能，使其為各物業的排水、機電等設備之檢測和維修的申請提供把關工作，同時亦能藉此補足在機電監管職能上的缺失；2）由於澳門現時物業維修公司素質良莠不齊，因此，政府應建立一登錄機制，強制有意從事物業維修的公司，應在相對口承擔物業公共設施檢測的公共機構或監管實體作登錄，而申請提取維修基金的物業持有人應從具登錄的公司名單中以招標形式選擇服務判給對象。而當有關工程完成後，亦可由相對口的檢查部門為物業持有人提供驗收建議，並對工程存在重大瑕疪的承批公司作出責任監管，此舉除可控制維修公司的技術水平及專業性外，亦可減低個別業主與維修公司的不當利益輸送現象出現。 目前，年屆二十至三十年的低層或高層樓宇，都進入了維修期，低層樓宇無人統籌檢修，高層樓宇即使有物業管理公司或成立了業主管理委員會，但長期以來大多數物業管理公司都不一定會履行維修基金的撥備，即使有，百分之十的撥備根本難以應付動不動都要一百幾十萬的公共系統的維修更換費用。設立一個以用者自付為宗旨的物業維修基金保障制度，相信可以在未能修訂業主管理委員會和物業管理的相關法律法規之前，提供了手段應對越來越多樓宇步入高齡老化期所產生的檢修問題，有助加大居民的居住安全保障和提升居住質素。 李從正