新批地溢價金今生效 高層住宅溢價金升九成

【特訊】因應本澳房地產的發展，政府在現行恆常機制下不斷檢討和調整批地溢價金的價值計算，繼二零零四年和二零零七年的調整後，政府於去年展開第三次的修正工作，有關修正工作亦已完成。政府將自今日起實施新的批地溢價金計算標準。在新計算標準下，各類批地的溢價金將有不同的調升。其中，以高層住宅用途的批地溢價金增幅最大，升幅達九成，其他用途的批地溢價金亦有三至五成的不同升幅。有關修訂內容詳細刊登於昨日第一組《澳門特別行政區公報》。  

高層住宅項目之批地溢價金升幅最大 土地工務運輸局對《批地溢價金的訂定方法》中的附表及附件內容進行了第三次修訂。根據第328/2011號行政長官批示，經調整後， 住宅、商業、辦公室、私人停車場、工業，及酒店等用途之批地溢價金、建築成本和樓宇價值都有不同程度的調升。 在批地溢價金方面，當中以高層住宅用途的批地之溢價金平均升幅最大。至於經調整後的各類批地溢價金主要如下：以升幅最大的住宅用途為例，一至七層的低層住宅樓宇之溢價金將調升50%，高於七層的住宅則調高93%。至於商業及辦公室用途的批地溢價金，其溢價金較二零零七年的標準平均調高約35%和34%。 其他用作如私人停車場、工業或酒店之批地溢價金之升幅如下：私人停車場之批地溢價金上調40%，至於工業用途方面，倘工業項目是屬於『分層所有權制度』，則上升50%，若屬於『單一所有權制度』的，升幅達53%。如果批地是用作興建酒店用途，溢價金調升35%。  

分高、低層計算以反映住宅真實價值 由於樓宇建築成本和價值的上調，令住宅用途的批地溢價金亦有相應 的調升。當中的高層樓宇更調升逾九成，主要原因是次修訂中對住宅樓宇價值之計引入了分級制。 盡管在現行法例中已規定對住宅樓宇的建築成本之計算須按照高、低層來兩個級別來計算，但樓宇的價值計算則沒有此要求。但在是次修訂有關訂定批地溢價金的行政法規過程中，考慮到近年落成的高低層住宅樓宇價值存較大差距，有建議認為有必樓宇價值的計算應按建築成本一樣，分『高層』(高於七層)和『低層』 (一至七層)兩個級別來計算，務求更反映樓宇的市場的實況。 由於是在次修訂中，低層住宅樓宇的建築成本調升了24%，高層則升30%，相應的樓宇價值就分別調高39%和63%。 至於低層和高層商業樓宇之建築成本分別上升24%和30%，相應的價值均上升31%。在是次新修訂中，維持辦公室用途的價值相當於六成的商業用途價值。 至於私人停車場的建築成本調升了20%，相應的價值上升28%；而工業用途的樓宇建築成本，倘屬『分層所有權制度』和『單一所有權制度』，分別調升33%和29%，相應的樓宇價值則分別上升38%和36%。  

生效前已批之有效圖則用舊溢價金 在第三次的修訂中，亦調升了多個區份的街道級別，按未來社會發展的實際需要，分別有青洲、北安、石排灣以及九澳高頂馬路，此意味著，有關區份的批地溢價金將在上述修訂的基礎再會調升。 新的溢價金計算標準於明日生效，除非之前已獲核准的計劃圖則的批示期限已失效，否則，新計算表並不適用於新表生效前已遞交並獲核准的建築計劃 (俗稱『草則』)，以及載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案案卷。  

政府期望新溢價金計算更貼近市場 政府期望能透過新一次的溢價金調整，能反映現實中物業的價值與溢價金的之間的關係。 為了能適時檢討溢價金，讓溢價金的金額更貼近市場，政府已建立恆常的溢價金計算檢討機制，定期向業界及專業估價機構收集樓宇建築成本及價格數據，並根據有關數據對溢價金計算的重要參考作出必要的修訂。 因此，政府分別於讓他二零零四年和二零零七年對溢價金的計算標準進行修訂，並於去年下半年展開第三次的修改工作，對溢價金計算標準進行了全面的檢討。  

將來溢價金計算將增加通脹等參數 每次修訂批地溢價金計算標準，土地工務運輸局均收集了由統計暨普查局、財政局及地產業界分別提供的全澳不同用途（包括住宅、商業、辦公室、工業及停車場等）樓宇建築成本和價值資料，並委託兩家投資公司提交各用途樓宇建築成本和價值的評估報告，以及全澳最新街道的評級報告書，政府根據收集到相關資料展開研究及分析工作，訂出溢價金新計算表。 為了令調整後的計算標準將令批地溢價金盡可能貼近市場價格，政府在日後推出的新修訂的《土地法》中，亦調整了批地溢價金的計算方式。在考量各方因素後，日後的溢價金計算將會考慮更多元的參數，其中尤其包括通脹指數、上次公開招標的判給價、土地座落位置、樓宇用途、建築成本、樓宇價值，以及融資成本等。