樓花法案一般性通過 劉仕堯指已平衡業界利益及社會訴求

【本報訊】立法會昨一般性討論和通過《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》法案，議員認為法案有進步，不過憂慮法案未能解決爛尾樓問題，對小業主保障未能完善。運輸工務司司長劉仕堯認同，法案不是最完善，但已平衡業界利益和社會訴求。 運輸工務司司長劉仕堯、工務局局長賈利安、法務局局長張永春等政府代表，昨應邀出席立法會全體大會，引介《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》法案。 《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》設立了「樓花」的預售許可制度，當樓宇已獲發整體建築准照，已完成地基工程、地庫及地面層樓板的結構工程，且已完成臨時分層登記時，發展商可向土地工務運輸局申請發出預售許可。若不遵循有關規定，銷售合同無效，發展商亦會受到行政處罰。 同時，法案規範「樓花」的合同形式與內容，建議交易時必須簽訂合同，合同內容是強制性列明，包括立約人的認別資料、樓宇的基本狀況、樓宇的管理和保養安排、履行合同的條件、不履行合同的相應責任等，律師亦須確認合同擬本是否包含強制條款，避免出現「貨不對辦」的情況。  

防一屋多賣 登記樓花不得再轉讓 為使「樓花」交易公開透明，堵塞「一屋多賣」的漏洞，法案建議設立強制性登記制度，必須在「樓花」交賣日起三十日內登記，已作登記的「樓花」不得再作轉讓。法案對中介行為亦作出規範，建議中介合同必須指明代理單位、價金、折扣及佣金等，減少不規則行為。 劉仕堯引介法案時表示，因應近年澳門房地產市場的狀況， 「促進房地產市場可持續發展工作小組」從不同層面推出一系列針對性措施，總方向是完善及規範房地產市場、防止按揭信貸過度擴張、加強訊息透明等，保障房地產市場參與者的合法權益從而促使本澳的房地產市場健度發展，多項措施已經得到落實。法案的核心精神是確定「樓花」的法律地位，使「樓花」交易的環節從未有規範發展到規範化，包括定義「樓花」、出售時限與標準、合同的內容及有效性、中介人責任，以及設立登記制度，透過層層措施去規範交易行為，藉以堵塞以往曾出現的不法行為，最終保障各方權益，也讓房地產市場可持續健康發展。希望做到既能適當保障「樓花」買賣雙方的合法權益，又不致影響正常的商業運作。  

議員指未能解決爛尾樓問題 社會對於規範樓花買賣的法案和監管需求殷切，多名議員認為，法案是有進步，對小業主的保障提高，但未能解決爛尾樓、 貨不對辦情況。區錦新、何潤生等指，發展商可以透過特別訴訟程序，向未按期付款的小業主取消買賣合約，但小業主在一旦面對爛尾樓時，郤沒有保障，相對處於弱勢。高天賜批評，法案只為發展商而設，若法案不是保護弱勢，法案有何用? 除爛尾樓問題，議員亦關注到樓宇縮水或貨不對辦情況，包括實用面積與建築物 ，實用率、用料等，希望可以要求發展商列明，減少貨不對辦的投訴。又有議員希望，可以監管售樓書和廣告，讓消費者不要被誤導。區安利則認為，不能透過一個法規解決所有問題，買家要衡量風險承擔。 馮志強認為，法案規定發展商所出售樓花的時間要求並不難做到，但政府要負好監督責任，監督中介人道德操守，發展商暴利心態，讓樓市建康發展，減低社會怨氣但應切實做到位工作。批評立法不全面，對保障小業主沒有起到任何作用，應由業界、政府共同制定有約束力的委員會，銷售書列出所有面積資料，減少爭拗。 劉仕堯指，由於歷史原因和操作性，法律制和登記制度等，其他地區法律無引入，認同法案不是最完善，但已平衡了業界和社會訴求，並且不對現時的商業運作用太大影響。相信法案已達至防止一屋多賣、減少貨不對辦及爛尾樓情況。他稱，促進房地產市場可持續發展工作小組將會跟進法案，作出跟進和調整。未來方向及基制已設定，也可以為小業主提供較佳保障，未來仍有完善空間，尤其是操作性環節。  

張永春認已可減低風險 張永春亦指，法案雖不能完全排除爛尾樓的可能，透過一系列措施，相信可以減少爛尾樓風險。以及令買方買得明明白白、賣家賣得清清楚楚。而樓宇出售面積貨不對辦情況，他稱，法案沒有規定實用率誤差比率，需要買賣雙方透過合同中事先協商解決。 工務局指，今年一月一日起，已要求發展商在交圖則時列出實用面積和建築面積，並透過網頁公佈項目批出的建築則、工程准照、入伙紙。也要求發展商圖則列出公共地方面積。