公屋資源去投資化成關鍵

【正視聽】房屋局委託澳門公共治理研究中心進行的「公共房屋需求研究最終報告」（2017年發佈）中預測，至2026年本澳公屋單位需求為3萬6千多個，包括社會房屋1萬5千多個、經濟房屋2萬1千多個；而公屋中、長期潛在供應單位數量為4萬多個，短期經屋零供應是不爭的事實，政府開了承諾，今屆任內會做好A區3011間經屋建設，這批經屋正是目前開隊接受申請當中的輪候戶。住屋是居民長期關心的問題，今屆政府將之劃分作5個層級，由社屋至私市場，中間有經屋、正在研究的夾心階層及長者公寓，最後是私樓。回歸後公屋開隊每次交表都萬人空巷，另一邊廂，私人住宅項目，標榜豪華裝修的私人樓盤開賣、開放日，同樣萬人空巷，一樣有人消費得起。未置業究竟是真正買不起，還是不為頭上兩塊磚瓦付出太多金錢和時間？

財政局公布的本澳3月份申報結算資產移轉印花稅中，住宅單位共有 1120宗，按月增加 574宗，增幅超過1倍，按年增加近9成，每平方米平均樓價 91800.18元，按月上升 3.8%，按年則上升超過兩成半。磚頭保值，是不少華人社會的傳統觀念，炒樓在港澳地區並不罕見，還有一個概念是由之引伸的住屋穩定性、怕加租、經常被迫遷，希望有自置物業減低住屋的流動性；再而延伸到，「早買早享受、遲買再加價」，這種恐慌性購買/申請經屋的心態，所以，私樓即使樓價再高，單位再細（近日有新盤的建築面積只有300餘呎）仍不乏投資者，或抱邊自住、邊投資的心態。近年樓價上升速度回落，不如早10年8年前處於急速向上的速度，肯等幾年總會有進賬；有市民對於經屋覺得機會渺茫，予期陪上人生寶貴的光陰等3、5、7年，不如趁年青，可以向銀行抵多幾年樓貸期，努力幾年、省吃儉用，及早上車。

至4月22日，房屋局已收到接近3萬份經屋申請表，以一人家團佔最多，佔46%，其次為3人以上家團，佔31.3%，餘下為2人家團。筆者感到迷惑，什麼原因造成這種置業兩極走向？受疫情影響生計、收入的吶喊猶言在耳，在社交平台的房地產樓盤廣告開賣的豪華住宅項目人潮盛況，似乎進入了另一個平衡時空。

「公共房屋需求研究最終報告」中預測，2026年已建成及潛在供應的公屋及私人住宅單位合計超過29萬個，但本地住戶、外地僱員及外地學生的總需求估計合共約25萬個單位，因此部份住宅單位有可能出現空置的情況。立法會就修改《經屋法》作細則性討論，除了仍在爭議中的申請年齡應否劃一為家團及個人申請均維持18歲，經屋定價、轉售對象也是一個關注點，政府對「經屋永遠姓經」下了大決心，修法方向建議只能向房屋局以購入價原價出售，不會計算通漲，徹底除去當中的投資化，還考慮在經屋之上引入夾心階層房屋，將之定位在社屋之上，屬私樓性質，料年內會為夾心階層向社會諮詢。

目前經屋其中1人家團的入息下限為11640元，上限為38910元，資產限額為127.3萬元；2人或以上申請家團，入息上限同為77820元，資產限額均為254.6萬元，覆蓋面甚廣，以居民入息中位數2萬元計，2人月入7萬多元供私樓的壓力並非太大，當然還要計算其他家庭及生活。私樓難在上車難，首期多，多次青年置業被指間接推高樓價，催使發展商建細單位迎合青年首置、夫妻有事實婚而為各買一物業/申請經屋等不作婚姻登記等情況。未來夾心階層定位如何？會否又變為投資經屋的另一個版本？需要小心制定准入和准出門檻，避免珍貴土地資源的浪費。最重要是要令申請人明白，公屋、夾心階層、甚至置換房，都不是市民的投資和財富增值的途徑，將之去投資化，讓公屋資源回到回應住屋需求的根本。

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