經屋轉售 應該「封」還是「不封」

小城大事，近來若要數之，經屋轉售之模式，當算其中大事。經屋，就是政府為廣大因為樓價暴漲而不能安居之市民所提供的福利措施之一。既是福利措施，絕不能容許以此圖利。相信這亦是普遍市民之想。  

「公私」之爭 縱觀澳葡政府所建之經屋，除了在部分居民的記憶中，那些是當年的經濟房屋外，還剩下甚麼經濟房屋的痕跡呢？所謂水過不留痕，如今當年的經屋卻是「經」過不留蹤啊。連痕跡都找不著，還何談福利為民之本質屬性呢？那些已流入私人市場的經屋已不再是，而且永遠都不會是經濟房屋，並已成為天價房屋的一份子了。這些都是不爭的事實。 正因如此，才有賢士提出，當下即將推出的經濟房屋，不能再像以往那般，若干年後便可成為炒賣商品；不能再讓政府的「為民房屋」隨意流失；不能再讓政府的好意淪為貪心之徒的生財工具。經濟房屋從本質到理念都切合公眾福利之特性，流入私人市場似乎有違情理，將經屋的流通市場封閉，成為了呼之欲出的概念。但正因為這種構思的提出，卻引來了經屋的「公私之爭」。筆者在此謹以淺見寡聞，嘗試剖析封閉經屋市場的構思。  

「公私」之說　＝「封」與「不封」 經屋是為在高樓價壓力下無法置業安身之市民所設立的一種帶有福利成分的房屋，故「公私」之說令不少市民費解，大多市民不甚明白箇中分別，甚至有不少市民對此產生了誤解。因此這裡先要說明一下何來「公私」之說。所謂「公」，是指經屋不再流入私樓市場，經屋業主將來要出售經屋，只能售予政府，由此創建出一個相對私人樓宇市場來說是封閉的，但卻是全新的房屋供應系統。所謂「私」，就是目前政府和議員在討論的新經屋草案，主要指：不建立一個全新有效的房屋供應系統，經屋在十六年漫長的禁售期後，補上一筆估計數目不少的「差價」等諸多限制，然後可流入私樓市場。 這就是所謂的「公」與「私」。其實就是指經屋以後應該創建一個獨立封閉的市場，還是經過種種限制後流入私樓市場。  

「封」與「不封」的利與弊 首先講講「封」之利的一面。由於是一個獨立的房屋供應系統，經屋可隔離於私樓市場，不再存在與市場價值掛勾，不再存在漫長禁售期，而且，經屋的呎價可再往下調整，相信這是廣大基層市民所喜聞樂見的。 具體來說，利的一面有： 1.無需漫長的禁售期：只要業主認為有需要，即可售予政府。 2.在業權方面與私樓無異：這裡要強調的是，經屋一經批出，便是業主的私人資產，同時也是可繼承的資產，受法律的保護。絕不是部份市民誤解的是政府資產。 3.呎價可再一步下調：由於不受私樓市場價格波動的影響，呎價可有望下調至近乎成本的價格，有需要之市民可購買得更輕鬆，生活的經濟壓力大大減輕。 4.經屋業主有形及無形之財富皆有所增長：二百萬的私樓，如今你五十萬能償願，直接為你省回連銀行利息在內的近三百萬有形財富，同時這省下來的資產若能加以善用，相信能創造出更多無形財富，更有望很快可把經屋賣回給政府，購豪宅去矣。 5.經屋業主生活必然改善：且不說創造財富購置豪宅，就是從帳面上直接省下的大批資金，也能讓業主得心應手地改善家庭經濟，生活質量有很大的提升空間。 6.確保房屋供應量：政府可確保新的房屋供應系統內的房屋不會大量流失，可保未來的房屋供應，亦因而可縮短經屋申請的輪候時間，使市民更快上樓。 7.大幅舒緩未來建設經屋的土地壓力：基於系統內的房屋不會大量流失，相對將來要建經屋的土地要求亦必然較原來減少。 8.切合經屋原意，造福社會：社會永遠都有需要經屋的市民，有天經屋業主飛黃騰達，把經屋賣回給政府，既無損失，又能再次幫助其他需要一屋容身之市民。此等善舉，貢獻莫大。 若要數封閉經屋系統不能轉售之弊端，那可能是對於某些企圖透過出售或出租經屋謀取利益的人士來說，的確是少了一條財路。 但倘若不封閉經屋系統，弊端卻有一大籮。由於私樓市場格價的不合理，隨着本澳人口增長，承受不起私樓價格的人數只會越來越多，倘若本澳的經屋再像過往日子那樣，禁售期後統統流入私人市場，那麼再過一個十六年，無法承受高樓價而無安身之所的市民，要怎樣？能怎樣？ 不封的弊端： 1.差價補多少可圈可點：十六年禁售期後，出售要補差價，補多少倘未明確；怎樣計算差價，以甚麼做為參考標準，可想而知又將是一場充滿不確定因素的爭拗。 2.經屋呎價偏高：這是不可能避免的，因為市場不封閉，自然就和私樓市場價格掛勾，儘管計算出來不是天價，但卻在於天與地之間，不上不下，價錢仍然讓人吃不消。令業主經濟上更感壓力，比較起封閉市場下的經濟寬裕度就差多了。 3.經屋買少見少：萬多經屋，十六年後一掃而空。澳門能有幾多個「萬幾」？以後有需要的居民如何是好？大家仔細想想，今天我們需要萬九公屋正是因為過去幾十年都沒有一個單位能留下來給我們。 4.建公屋的土地越來越少：承接上一點，這就不難理解了，相信不會有人不明白。澳門還能建多少個「萬九」，大家心中有數。屆時彈盡糧絕，上天都愛莫能助了。 5.放生炒賣圖利：雖說要補回差價，但心水清的市民不難發現，仍有大利可圖。出售時，先以低價售予親朋戚友，可補少點差價，接手後已是私樓，再按市場價格出售，與親友交易對分獲利又如何。自此之後，澳門只剩貴樓了，除非閣下極有信心，兒孫晚輩個個都喜歡買天價「平屋」。上句沒有錯字，確是「平屋」，因為到時的天價只能買到「平屋」了。（上）     正和策略研究會