中院維持天台專用單位權利不受侵犯裁決

【特訊】終審法院辦公室消息：

「澳門大堂圍某唐樓三個獨立單位的業主甲針對該大樓三樓(最高層)A單位的業主乙和丙向初級法院提起一宗非特定之保全程序，請求法院承認該大樓所有分層單位的業主都有進入大樓天台的共同需要，並允許其等在有需要時可以隨時進入天台安裝空調外機，同時要求乙和丙不能鎖上通往天台的門，阻止他們通行。

作為理由，甲提出其所居住之大樓的業主大會曾通過一項決議，在《分層物業規章》中規定業主可以將空調外機安裝在大樓的天台上，而這也是整棟大樓唯一可以安裝空調外機之處，況且天台歸所有小業主共同所有，全部人都有權使用，但三樓A單位的業主乙和丙卻不讓他們進入。

乙丙作出答辯，稱2011年經B3單位業主的申請，在該大樓的分層物業登記上增加了一條附註，註明天台為該大樓三樓的單位所專用，該登記被中級法院2017年3月23日第208/2016號案的合議庭裁判所確認，因此他們有權阻止其他業主進入天台。

初級法院法官對甲的請求作出審理，指出根據《民法典》第1324條第1款d)項和第2款a)項的規定，分層物業的天台被強制性劃歸為共同部分，即便它被分撥予某個單位專用亦然。涉案之分層物業的設定憑證(即相關登記)確保本案的被申請人乙和丙在法定限制(尤其是《民法典》第1325條所規定的限制)的範圍內對天台享有排他的專屬使用權，而後者則應在有必要對其採取緊急措施或進行維護的情況下允許其他單位的業主進入天台。但這個必要性必須針對具體情況作出具體分析，不能像聲請人所主張的那樣，以一種具有普遍性和一般性的方式承認該大樓所有分層單位的業主都有隨時進入天台的共同需要，否則便是侵犯了分層物業的設定憑證(即相關登記)所賦予被聲請人的對天台的專屬使用權，更何況安裝空調外機也不屬於任何的緊急措施或對大樓的共同部分進行的維護。聲請人若想占用天台的一定空間安裝空調外機，應與乙丙協商解決。至於聲請人提到的業主大會所通過的《分層物業規章》中的規定，也因侵犯了被聲請人對天台的專屬使用權而不產生效力，因為有關共同部分之使用的決議只能由共同使用人作出，而不能由業主大會作出。基於以上幾點，法官認定不存在擬保全之權利確實存在的迹象證據，而這也是批准保全措施所必須滿足的其中一項要件，繼而駁回了甲的申請。

甲不服，向中級法院提起上訴。

中級法院合議庭經審理，確認了初級法院的判決，維持不批准甲所申請之保全措施的決定。

參閱中級法院第887/2018號案的合議庭裁判。」