三段式降低同意重建比例

【本報訊】現行法律對業權人予以充份保障。若能力不及等原因，拒絕拆卸、重建樓宇，就算面對財雄勢大的地產發展商，業權人不用被迫遷離。不過，現屆政府在任期僅餘兩個多月之際，正式在諮詢文本建議，降低同意重建的百分比。由現時必須得到百分百業權人同意，降至百分之九十至六十不等。

現時，若要拆卸沒有損毀樓宇重建，必須得到百分百業權人同意才能啟動。特區政府在《澳門都市更新法律制度》諮詢文本提出降低百分比：一) 樓齡三十年或以上至四十年以下的樓宇，百分之九十的業權人同意；二) 樓齡四十年或以上的樓宇，百分之八十的業權人同意；三) 被權限部門認定為殘危或危及公共衛生或安全且已被拆卸的樓宇，百分之六十的業權人同意。

窮盡方式未得餘下業權可以徵購達之

不僅如此，《澳門都市更新法律制度》諮詢文本提出「徵購制度」：在已經取得樓宇重建最低業權百分比，但窮盡所有方式亦未能取得餘下業權份額時，透過徵購制度作為最後的介入手段，讓都市更新執行主體能夠取得餘下未達成共識的業權。

參考外地經驗，只要地產發展商購買了法律要求的最低百分比業權，便可透「徵購制度」取得餘下未達成共識的業權，繼而拆卸、重建。綜合而言，政府提出的降低重建比例和徵購制度，將令百分之十至百分之四十不同意重建的業權人，很有可能承受不同程度的損失。

諮詢文本對補償提三種方式

至於損失程度的多少，就視乎得到的補償有多少。《澳門都市更新法律制度》諮詢文本提出了都市更新樓宇重建的保障措施。若是居住用途的不動產 (如：住宅單位)：一) 單位置換 ── 即「樓換樓」；二) 現金補償；三) 特別津貼。除上述提及的補償措施外，還有暫住房及置換房。文本表示，參考各地經驗，都市更新補償措施主要是向受影響的業權人提供現金補償。

不同意重建要先經仲裁才可提司法上訴

可以預期，不同意重建 (佔小數) 與同意重建的業權人 (如：地產發展商) 之間將會出現爭議。《澳門都市更新法律制度》諮詢文本提出：一) 調解；二) 必要仲裁；三) 司法上訴。並建議，如果發生爭議，不可直接向法院提起訴訟，首先透過仲裁的方式解決。若不服仲裁裁決，才可提出司法上訴；而且，有關訴訟行為較任何非緊急的司法工作優先進行。