新批地溢價金今起生效 住宅及停車場溢價金將升兩至三倍

【特訊】因應本澳房地產市場的發展，政府在現行恆常機制下不斷檢討和調整批地溢價金的價值計算。自1993年頒相關法規後，特區政府相繼在2004年、2007及2011年進行了調整，並於去年展開第四次的修訂工作，有關工作已完成。新的批地溢價金計算標準將自今起實施。考慮到近年房地產市場的快速發展，是次調整幅度均較2011年有明顯的上升，其中的住宅及停車場用途的批地溢價金，升幅逾兩至三倍不等。有關修訂的詳細內容刊載於今日第一組《澳門特別行政區公報》。

高層住宅項目之批地溢價金升逾兩倍

土地工務運輸局對《批地溢價金的訂定方法》中的計算表及附件內容進行了第四次修訂。根據第385/2013號行政長官批示，經調整後， 住宅、商業、辦公室、私人停車場、工業，及酒店等用途之批地溢價金、建築成本和樓宇價值都有不同程度的調升。

各類批地溢價金的調整幅度主要如下：住宅用途之批地溢價金，「1至7層」及「高於7層」的住宅樓宇，平均升幅同時超逾兩位，達212%；商業及辦公室用途的批地溢價金，「1至7層」商業樓宇平均增幅接近四倍，為399%；「高於7層」平均調高逾四倍，為414%。

鑑於近年本澳私人停車位的價格大幅飆升，故相應的溢價金亦有大幅度的調整，升幅為312%，高於住宅及商業類別。

大幅調升基於建築成本和價值均高漲

基考慮到近年樓宇建築成本和價值的大幅上漲，促使政府對各類批地之溢價金作出較大幅度的調升。

而在是次修訂中，亦相應地對建築物的建築成本和價值之計算表進行了調整。如「1至7層」的低層樓宇，建築成本平均增幅為54%，「高於7層」的則升64%，相應的樓宇價值就分別調高162%和163%。

至於「1至7層」和「高於7層」的商業樓宇的建築成本與住宅樓宇相同，相應的價值平均上升338%。 私人停車場方面，建築成本調升了64%，相應的價值上升191%。

生效前已批之有效圖則會用舊溢價金

新的溢價金計算標準將於今生效，除非之前已獲核准的計劃圖則的批示期限已失效，否則，新計算表並不適用於新表生效前已遞交並獲核准的建築計劃 (俗稱「草則」)，以及載有建築物的特徵、體量、用途及面積計算表的初研方案案卷。

建立資料數據互通機制掌握最新數據

在每次修訂批地溢價金計算標準前，土地工務運輸局事先會收集由統計暨普查局、財政局及地產業界分別提供的全澳不同用途（包括住宅、商業、辦公室、工業及停車場等）樓宇建築成本和價值資料，並委託兩家投資公司提交各用途樓宇建築成本和價值的評估報告等，透過對所收集到的資料數據展開深入研究及分析後，再訂出溢價金新計算表。

政府期望能透過新一次的調整，能反映現實中物業的價值與溢價金的之間的關係。

每半年中期檢討一次令調整後更貼市

政府過去多年都是以恆常機制檢討溢價金的計算，定期向業界及專業估價機構收集樓宇建築成本及價格數據，並根據有關數據對溢價金計算的重要參考作出必要的修訂。

為求能及時收集市場相關的數據，政府先後落實物業轉移稅及「樓花法」等法律法規，以及透過與相關部門建立了資料數據互通的機制，令政府能密切監察市場價格的變化，及時掌握市場的最新數據，從而持續更新和完善相關資料。

與此同時，在明年3月1日實施的新《土地法》中將明確規定，計算溢價金的基數必須至少每兩年檢討一次。然而，因應房地產市場的快速變化，為了令調整後的溢價金更能反映市場的真實情況，政府除會按法律要求至少每兩年檢討一次外，還每半年對溢價金計算表進行中期檢討，務求令溢價金的基數更貼近市場最新價格。