置換房變豪宅換豪宅？公共資源不應當糖派

【正視聽】澳門都市更新股份有限公司至八月十六日，共收到1932份提出申請購買置換房的申請，有1716份被接納，中止處理的有216個，另有12個申請因為沒有作物業登記手續。另一方面，九月十八日，廉政公署就收到海一居業主聯合會主席等人的投訴新聞稿清晰指出，「投訴人認為由於特區政府收回土地令到海一居“爛尾”，行政法院在今年七月的判決中指出，海一居樓花購買者與保利達洋行有限公司訂立的預約買賣合同所產生的債權，其效力不會延伸到第三者，駁回了349名樓花購買者針對特區政府提出的賠償請求，確認了特區政府同樓花購買者之間不存在債權或債務關係。」過去特區政府多番指出此點，但海一居樓花購買者一直以政府收地導致發展商無法交樓為由，主觀認定政府有責任處理，政府站在公共利益上考慮，以置換房方式處理，奈何相關業主聯合會對於廉署的第三方獨立調查結果仍感不滿，又不滿置換房限制購買數目安排，要求原則收樓。都更公司十九日公布置換房登記時透露，「計劃的配套有住客會所及停車場等，具體規劃正在細化中。」給人一種政府為求拆彈，動用大量公共資源以置換房為名「豪宅換豪宅」，幫發展商執爛攤子的感覺。動用大量公共資源、社會資源去解決一項商業消費糾紛，間接剝削其他人士/群體的公共資源和社會資源，是否合理？

同樣是商業糾紛處理卻不同

“海一居”事件擾釀多年，由一項發展商與樓花購買者的商業消費糾紛，推到灌上公共利益層面，動用到社會資源、土地及公共行政資源去解決。發展商及樓花購買者，一直主觀認為，特區政府批則慢、行政效率慢，引致《土地法》收地，引起發展商與特區政府之間、樓花購買者與發展商之間的司法訴訟。過程中，發展商有提出按原購買合約價的退款安排，部份樓花購買者經過多重轉手後，到手呎價比原合約高出一截而不接受退款方案，也有指責發展商沒有明確定出退款期限、誠意欠奉；在發展商另一同等級大型屋苑開售之初，發展商曾向原海一居樓花購買者提供買樓折扣，有樓花購買者認為呎價太高，沒有接受發展商所提供的安置方案。發展商也將未能按合約交樓的主因，歸究於特區政府按《土地法》收地，相關訴訟發展商敗訴。事件開始至今，樓花購買者就如波一樣，被踢到政府那邊，樓花購買者涉及數千人，當中大部份是澳門百姓，以血汗錢希望換個居所，而且相關消費過程在澳門發生，脅持公共利益之名。

俗語有云「怨有頭、債有主」，這宗商業消費糾紛為何最終要政府埋單？偉龍馬路御海南灣項目，（雖然收地原因不同）涉及的同類商業消費糾紛，發展商迅速解決了與樓花購買者之間的合約事宜。十多年前的非凡航空，有數千名澳門居民、旅客、家傭預購了機票而無法獲退款，只能個別向消費者委員會求助，政府沒有將機票的退款債務孭上身，涉及到航空業界、燃料供應商及其他供應商、市民、旅客的利益、澳門的國際形象，不是公共利益？同樣是商業消費糾紛，特區政府的處理手法卻折然不同。

或會引發日後社會矛盾

基於公共利益角度，考慮到原海一居樓花購買者的居住和安置，特區政府動用了珍貴的土地、公共及社會資源，以置換房方式處理。都更公司於九月十九日總結置換房申請時表示，「行政長官於八月二十三日作出批示，批准跟進批給原海一居“P”地段土地交給都更公司以興建置換房之程序。現階段工務局已發出初步的地段規劃條件圖並安排與都更公司在三十天內進行商討。置換房的興建，其實用面積參照申請人預約購買的樓花實用面積，兩者之間面積相差最多不超過百分之五。置換房將按私人樓宇的建築標準設計及興建，計劃的配套有住客會所及停車場等，具體規劃正在細化中。在取得土地工務運輸局發出的工程准照及動工許可之後，預計三年建築期可完成有關置換房的興建。」暫住房及置換房法案目的，「是為受都市更新影響的不動產所有權人在租住或購買屬居住用途的獨立單位時提供多一種選擇，作為推動都市更新的鼓勵措施。而非屬補償性，僅對都市更新的補償或安置措施起補充作用。」

都更公司主席林金城多次回應置換房的規格時，以「吾錯、私樓規格」來形容，法案寫明是非補償性，為何在今次規劃中會設有會所？是次置換房是否一開始就計劃興建同等級屋苑？同一發展商的大型屋苑項目，以豪華會所，包括24小時健身室、大泳池、室內/外兒童遊樂設施、燒烤場等作為賣點。而市面不少私樓，包括近年新落成的私樓，都是沒有會所配備。一個動用公共和社會資源去解決商業消費糾紛的置換房項目，設有超出基本居住需求的配置，難免給人「豪宅換豪宅」的感覺，這有否有剝奪他人的公共及社會資源？再可能無限延伸到，日後的置換樓或暫住房，甚或新類型房屋、公屋，是為何不配備會所？可能會引發社會矛盾，造成公共資源分配的爭奪，加重日後政府的壓力和負擔。

存社會怨氣 望謹慎拿捏

行政法務司司長陳海帆解釋為何限制購買置換房的數目時曾表示﹕「賣一間少一間，要合理及謹慎利用公共資源。」廉署在該投訴調查新聞稿中指出：「海一居業主聯合會主席等人向廉署表示，他們不接受現在的置換房方案，堅持“按原合法手續收樓”的訴求，即按照原來海一居的圖則興建樓宇及以原來的買賣合約收樓。鑒於《土地法》及《都市更新暫住房及置換房法律制度》已有相關規定，且符合資格的樓花購買者中1932名已經申請了置換房，當中也包括海一居業主聯合會主席等人，目前置換房的規劃及興建工作正在推進中，因此，繼續將P地段發展成原來的海一居地產項目的訴求，無論是法律上還是實務上均已屬不可能。」

如今有停車場、會所配套、單位面積與原合約僅相差百分之五，是否等同繞個圈去原則興建，換湯不換藥？都更公司指，將設計二千一百個置換房單位，扣除登記人數，暫有一百個多單位剩，未出售以前，都更公司需要承擔相關單位的管理費和維修（配備會所的私人屋苑，管理費一般不低於一元至一元兩角/呎的市場價格）都更公司的起動資金源自公帑，土地源自政府，是公共資源、是公帑，涉及到公共資源及公帑的運用，難免招來用「公帑交管理費、公帑建會所供部份人享受、公帑建豪宅」的社會怨氣，對此，筆者希望都更公司務必謹慎拿捏。

置換房及暫住房的設立初衷是什麼？政府可記得？在規劃時，政府應該以實用角度出發，慎重考慮公共資源和社會資源的合理利用，不要自打嘴巴，這邊廂說「要合理及謹慎利用公共資源」、「置換房不是為原海一居量身訂造的解決方案」，另一邊又傾斜大量公共和社會資源去安撫和滿足受影響人士。

公共資源在分配上有平等的原則，可以對特定弱勢人士作傾斜，但不應為求安撫和滿足個別需求，將公共資源和社會資源當糖派！

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