我城﹕都更不應為私人圖利手段

【本報訊】《澳門都市更新法律制度》公開諮詢 (http://bit.ly/35midP3) 至下週一 (十二月九日)，地產發展商將來能否合法地損害私人業權，今次的民意取向相當重要。政府在諮詢文本提出，「樓宇樓齡達三十年或以上的樓宇」或「殘危及公共衛生或安全且已被拆卸的樓宇，百分之六十的業權人同意」可以啟動重建。我城社區規劃合作社 (簡稱「我城」) 表示，不建議把上述內容寫入未來的都市更新法律。

《澳門都市更新法律制度》諮詢文本建議，將現時百分百業權人同意才能拆卸、重建的規定，下調百分之九十至六十。「我城」表示，《基本法》規定，澳門特別行政區以法律保護私有財產權。因此，在澳門保護私有財產權應是原則。然而，都市更新法律制度建立，必然涉及私有財產權被限制。無論法律制度最終訂明，重建門檻的業權百份比為多少，只要不是百分百，都無可避免會考慮到，佔少數比例的業權人不同意之下，以法律所賦予的權力強行推動重建的可能。

「我城」指出，限制私有財產權，尤其針對不動產的法律，在澳門並非沒有先例，《城市規劃法》和《文化遺產保護法》，都有介入私有財產的相關規定。以城市規劃的方式介入私有財產權，在西方國家之中，被認為是一種「警察權」(Police Power)，是兩害相衡取其輕的必要之惡。此兩害，一為損害私有財產權，另一為損害公共利益。因此，以公權力限制甚或損害私有財產權，必須在有明確的、合乎比例的、無可替代的公共利益的前提之下，方可行之。

然而，從文本中歸納出啟動都市更新 (重建) 的條件，共有三種情況：一、已被納入都市更新規劃的樓宇；二、都市更新規劃外的樓宇，被權限部門認定為殘危或妨礙公共衛生及安全；三、都市更新規劃外的樓宇，當符合樓宇樓齡達三十年或以上。「我城」提出，關於第一和第二種情況，可以被認為是牽涉公共利益，但是否有必要以損害私有財產權的方式行之？是否合乎比例等等，就只能以個案而論。

值得注意的是第三種情況，一座樓宇樓齡達三十年或以上是否就構成對公共利益的損害？「我城」表示，單單以樓齡而論，顯然缺乏說服力，現況上本澳三十年樓齡以上而狀態良好的樓宇並不少，而近年出現過結構問題的樓宇，也有樓齡未及三十年的。當一座樓宇的重建並不涉公共利益，啟動可能損害私有財產權的都市更新 (重建) 的理據何在？續強調：「政府有責任確保都市更新不能成為以公權力為私人圖利的手段。」

另一方面，文本第三十二頁中提及，啟動重建的另一情況「被權限部門認定為殘危及公共衛生或安全且已被拆卸的樓宇，百分之六十的業權人同意」。「我城」表示，在這種情況之下的樓宇 ── 對公共利益的威脅，客觀上已隨著拆卸而消失。空置土地的本身，構成對市民大眾的生命、財產或其他公共利益的即時損害的可能性並不顯著。而促進空置土地的利用和發展，若作為政策目標，可以透過土地法的相關條文或以徵稅的形式行之，絕無強逼不同意發展的業權人發展其土地的理由。

「我城」稱：「啟動都更程序的每一種情況，都必須符合公共利益。因此，不論『樓宇樓齡達三十年或以上的樓宇』或『殘危及公共衛生或安全且已被拆卸的樓宇，百分之六十的業權人同意』可以啟動重建…… 等等情況是否符合公共利益，存有頗大的疑問，不建議在未來寫入都市更新法律制度之中。」

我城社區規劃合作社意見及建議全文：http://bit.ly/36bsnSa。