報告稱大灣區為今年香港商業房地產市場帶來增長新動力

【香港中通社1月29日電】（記者 陳瑤）世邦魏理仕29日發表年度《大中華區2019年房地產市場展望》報告，指出2018年大中華區受到地緣政治和股票市場波動影響，商業房地產市場的租賃和投資活動在下半年有減慢跡象，但以全年數據來看仍然是近年表現最好的一年。與此同時，各項大型基建在去年落成，粵港澳大灣區的發展成型，為香港的房地產市場帶來新的增長動力。

在寫字樓市場方面，報告認為，2018年為香港甲級寫字樓市場表現強勁的一年，淨吸納量錄得300萬平方呎，是2017年的2.4倍，亦是自2010年以來最高的年度值。於2018年落成的新供應有200萬平方呎，全都位於非核心區，并已租出81%的樓面。當中最少60萬平方呎已出租的新樓面是來自遷離核心區的企業調遷。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓執行董事駱應銘指出：“2019年將有7個全新的甲級寫字樓項目落成，合共提供240萬平方呎，當中有八成位於非核心區，這將進一步帶動遷離核心區成為主流趨勢。預計今年將出現兩極局面，核心市場的租金會下調最多5%，但非核心地區的租金則可獲最高5%增長。”

在商鋪市場方面，2018年首11個月零售業總銷貨價值的臨時估計按年上升9.7%，比2017年全年錄得的按年2.2%增幅有顯著提升。報告認為，表現良好的行業包括以遊客主導的鐘表珠寶，和非奢侈品如藥品化妝品和電器等，全部在2018年首11個月錄得雙位數字增長。

同時，隨著香港零售消費情緒好轉及銷貨價值上升，2018年核心區街鋪租金終錄得正增長，全年租金錄0.2%輕微上漲，這是繼連續4年下跌後錄得首次增長。另外，香港商場租金於2018全年大致持平。

在工業物流市場方面，報告顯示，物流業在2018年表現良好。高增值項目占2018年整體租賃活動接近一半。貨倉空置率由2017年的5.2%下降至2018年的1.9%。年內共有4幢貨倉，達75萬呎面積進行重建或改裝成商業、住宅或數據中心項目。這引致物流商強制搬遷需求增加，使得供求失衡更加嚴重。強勁的需求及有限的可租用空間使物流租金於2018年上升2.8%，為4年以來最快的增長。

在資本市場方面，2018年全年商業房地產投資總額達1416億港元，按年下跌23%，主要因為地緣政治緊張局勢升級和利率趨升等因素影響了下半年的投資氣氛。上半年商業房地產投資總額（成交金額達1000萬美元以上以及撇除土地買賣和關連交易） 錄得有紀錄以來第二高的半年投資額，達958億港元。然而下半年投資氣氛明顯轉差，只錄得458億港元，僅為上半年的一半左右。

值得注意的是，寫字樓買賣仍然是投資者2018年的焦點，錄得771億港元投資總額，占整體55%。寫字樓投資活動由14宗全幢物業成交帶動，達486億港元。另外，受到利息上升令物業投資進入負利差環境影響，分層寫字樓成交量下降。2018年寫字樓價格按年上升13.4%，而回報率則下降了14個百分點。

針對上述報告，世邦魏理仕大灣區及香港區域董事總經理郭富禮表示，環球經濟及地緣政治不穩定將會影響2019年大中華區的投資氣氛。“這為投資者提供了一個好機會，尋找具長期升值潛力的增值型投資項目。大灣區可以帶來的發展機遇將會成為2019年的焦點。去年底多項大型交通基建的落成，令大灣區內的主要商業核心區可在一小時車程內到達，推動了區內的人才、貨物和服務流動。由這個華南區經濟樞紐帶來的機遇，可以為香港及區內的商業房地產市場帶來增長新動力。”郭富禮如是說。